【問題】

　　房地產企業開發的同一個項目，有不同類型和用途的開發產品，比如一般底層是商鋪，上層是住宅；而住宅有普通有大套，請問專家在進行成本歸集和核算時候是否需要按不同的用途和戶型分攤核算？清算土地增值稅是否只有在賬面分開核算了，達到普通標準的住宅才能享受優惠政策？這樣的話成本需要如何進一步細化核算？

　　【解答】

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條第二款明確規定：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　個別地區也進行了更為細致的規定，比如《深圳市地方稅務局關于印發土地增值稅征管工作規程的通知》（深地稅發[2009]24號）9、土地增值稅清算以納稅人填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為單位。對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規定。

　　房地產企業對于開發產品的成本歸集，根據企業會計準則及財務通則規定，直接費用在發生時直接計入成本對象，間接費用在資產負債表日按照系統、合理的方法分攤計入成本對象。具體情況千差萬別，更細致的核算層次準則沒有，也不可能給出標準的方法，我們理解，減免稅涉及到國家利益，企業的核算體制應該能夠為納稅提供足夠的支持，對同一類事項，會計核算與稅務處理規定不一致的，納稅處理時，以稅務處理規定為準。

　　房地產企業對房地產商品的成本計算，應遵循“公平合理”的原則制定開發成本的計算分配核算規程，計算“不同類型和用途的開發產品”的成本。計算方法一經確定，不得隨意更改變更，人為操縱成本的計算和分配。