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　　[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業內外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
　　即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經被堵住，原有利益格局將發生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。

相關稅收法規

國稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發[2006]187號

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則

土地增值稅清算通知

　　國稅總局16日發出通知，將進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理。從2月1日起，符合條件的納稅人應進行土地增值稅清算。
　　稅總將更嚴格房產企業土地增值稅征收，將提高房地產商成本，不排除房價波動的可能。

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房地產版塊大跌

1月17日，《通知》下發次日，滬深兩市地產股全線下跌。受此拖累，滬市股指下跌42點，跌幅達1.49%；深市股指更跌去227.24點，跌幅達2.84%，直接“殺傷力”巨大。在上市房企連續發布公告，以及國稅總局發布
《通知》與調控樓市股市無關的“安撫”聲明之后，投資人才打消疑慮，股市又重拾升勢。點評：地產股票大跌是很出乎意料的，媒體把稅總的清算通知當成了新稅種征收的通知，導致業內外較大震動，民眾對稅收缺乏深入了解。

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房地產商集體反對

1月19日，上海浦東新區的一家房地產企業負責人向本報透露，上海一些大型房地產開發商曾經秘密碰過一次面，“準備聯合起來給市里主要領導‘上書’，希望能考慮一下企業的生存問題。”
“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產商的命！”這名房地產企業老總對記者說。點評：開發商上書反對清算更是出乎意料的事情，清算并沒有造成開發商的經營影響，把房地產偷漏稅還原為稅收不影響企業利潤，開發商存在誤解。

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原土地增值稅實行預征

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅；
　　待該項目全部竣工、辦理

結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各地方稅務局根據當地情況制定。
點評：《實施細則》沒有對房地產開發項目竣工決算日期和條件做出限制，很多開發商采用各種手段延緩竣工決算，導致土地增值稅的跑冒滴漏現象嚴重，法律沒有嚴肅性，房地產企業偷漏稅現象嚴重，震驚國務院的石家莊偷稅案就證明了這一點。

現對房地產企業實行清算

　　《土地增值稅清算管理有關問題的通知》規定符合土地增值稅清算條件的房地產開發企業應當向主管稅務機關申報交納土地增值稅；
　　同時規定本通知自2007年2月1日起執行，各省稅務機關可

依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
點評：《通知》對土地增值稅的清算條件和時間等做出了規定，堵住了房地產開發商繼續拖延土地增值稅的途徑。清算的規定在業內產生的較大的反響，從開發商的反應來看，清算的規定還是具有相當的效果的，接下來的工作是讓規定落到實處。

正方：基本不影響利潤

金融街：公司已嚴格按土地增值稅相關政策和規定，房產銷售時已按規定預交了土地增值稅，同時充分計提了土地增值稅稅金，新開發項目中也充分考慮了相關因素。該《通知》對公司2006年度凈利潤不會產生影響。
點評：土地增值稅清算對開發普通商品房的企業而且毛利在30%左右的開發商沒有大的影響；清算規定把原有的利潤空間擠占，嚴格講并不影響。

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反方：利潤將大幅下降

一些地方的房地產業有隱性的游戲規則，這就會決定了過程的不公平，從而影響到結果的不公平。有些開發商低價拿到的土地，以高價出售，增值的部分很大，對于這些企業來說，征收增值稅就會大幅度減少利潤所得。
點評：持有利潤下降觀點的專家把土地增值稅未交納部分作為企業的利潤，清算只是規定了納稅的最后期限，如果說影響只能說這個稅種在影響。

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什么是土地增值稅

　　土地增值稅是以納稅人轉讓房地產所取得的總收入減去準予扣除項目金額后的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。

土地增值稅稅率

土地增值稅稅率采用四級累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率30%；

超過50%，未超過100%的，適用稅率40%；

超過100%，未超過200%的，適用稅率50%；

超過200%的部分，適用稅率60%

計算扣除項目

　　計算增值額時包括下列扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。

土地增值稅清算條件

　　符合下列情形之一，土地增值稅要進行清算：

一、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

二、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

三、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

四、省稅務機關規定其他情況。

核定征收的條件

　　房地產開發企業有下列五種情形之一的，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

一、應當設置但未設置賬簿的；

二、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

四、符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

五、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

正方：房價將上升

中間：房價升降都有可能

反方：房價影響不大

　　一項宏觀調控政策的出臺，涉及到對宏觀形勢的判斷以及實施效果的估計。通知對以前土地增值稅的制度進行補充，在增加稅收、抑制投資沖動和投資過熱的同時，可能也

會導致一些消極的效果，即會對房價上升產生促進作用。
點評：房價上升已經是肯定的了，不僅在于緊張的市場氣氛，還在于成本上升到房價順暢的傳導機制，房價走勢堪憂。

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　　嘗試政策“合縱連橫”過度的流動性直頂物價、房產和股市。2007年，三個方向的上升能動都存在，特別是前二者。此次土地增值稅清算的新規將是系列宏觀調控新政

策的一環，雖有調控效果，但并不能完全阻止房價的上升。
點評：升降都有可能的的說法是基于對購房者心理的不確定，未來政策導向不很明朗，政策效果更難以捉摸，趨勢向上可能大。

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　　思源顧問董事長李國平認為，這部分稅負并不會影響房價。“雖然開發商的成本或多或少地增加，但開發商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，這部

分成本并不會轉嫁到房價上。且房價主要取決于供求關系。”
點評：房價影響不大的說法也是基于目前市場比較冷清的事實，房價向下的空間不存在，向上支持不足以支持大的變化。

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開發商利潤來源于稅款？

　　土地增值稅的清算根本沒有影響到企業的利潤，而作為健康成長的企業，照章納稅是企業的義務，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業如果指者這部分稅款度過難關，那么這樣的企業也不配在市場上存在。

　　清算影響了開發商多少多少利潤，筆者認為這全是開發商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實，同時為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產企業偷漏稅事實、溫州個人合作建房表現出的房價成本關系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經讀出了些許信息，與其說是清算動了開發商的奶酪，不如說是動了地方政府和開發商共同的奶酪……

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房價上漲已是板上釘釘

　　石家莊1.3億元的偷漏稅事實驚動了國務院，筆者認為地方政府和開發商不正常的利益關系也促成了偷漏稅的產生，進而成為尋租資金來源。而土地增值稅的清算規定則堵住了偷漏稅的漏洞，隨著地下利益關系的明朗化，開發商和地方政府是最心痛的。

　　征收土地增值稅對房地產企業基本沒有影響，從資金的時間價值上考慮，相對與高額的利潤，根本不值得一提，進而也根本談不到房價的影響問題上。但是房地產企業足以利用這樣一個政策契機來忽悠廣大民眾，而開發商尋租成本的增加也會轉嫁到房價當中，就像“歪嘴和尚念歪經”，政策本沒有錯，而在執行當中出現問題。天才的政策指定者遇到蠢材的執行者，后果只能適得其反。

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　　土地增值稅清算通知是個打擊房地產開發商偷漏稅的通知，是規范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業利潤，造成行業洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態，應該說開發商缺少社會公共利益的意識。
　　土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發現：開發商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
　　那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。

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