從今年2月1日起，將正式向房地產開發企業征收30％～60％不等的土地增值稅。該稅種的正式開征，將對房地產企業的利潤造成重大影響。

　　房地產調控再出重拳。國家稅務總局網站昨天公布一份通知，從今年2月1日起，將正式向房地產開發企業征收30％～60％不等的土地增值稅。據悉，這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。業內人士普遍認為，該稅種的正式開征，將對房地產企業的利潤造成重大影響。

　　2月1日起全面清算

　　昨天，國家稅務總局網站發布最新《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）。這份簽署日期為2006年12月28日的通知指出，從2007年2月1日起開始，全國房地產企業將全面進行土地增值稅的清算工作。

　　《通知》表示，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算，“對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”

　　通知規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。對于已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的需要進行結算；此外，對于取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；以及納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的需要清算。

　　所謂土地增值稅，就是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規定的扣除項目包括土地款、開發成本、配套設施等等，這些扣除項目要求房地產開發商必須提供有效憑證。

　　房地產調控繼續深入

　　國務院于1993年即發布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定了這一稅種，由于此后房產一度不景氣，該條例至今沒有正式征收。

　　從2005年年底開始，深圳首先提出恢復土地增值稅，此后全國各地陸續開始恢復這一稅種。目前來看，國內各個地區對于土地增值稅部分基本上要求房地產企業按照預（銷）售商品房收入1％～2％的比例進行預征，而部分地區則尚未開始預征。

　　業內人士表示，此次出臺與過去政策最大的區別在于：土地增值稅清算條件發生了本質的變化。據介紹，過去土地增值稅結算一般以開發項目公司注銷稅務登記作為結算節點，“也就是說，只要項目公司不注銷，公司就可以長期不進行土地增值稅的結算。”而目前，只要單期項目就可以成為結算單位，顯示政府要求執行增值稅征收的態度非常明確。

　　分析人士表示，此次土地增值稅清算的通知，意味著國家對于今年房地產市場的調控還將繼續，分析師表示，房地產稅收環節調控，以前是一個一直沒有補的漏洞，從去年以來出臺的一系列文件都表示，政府試圖將過去沒有完善的稅收體系進行恢復和完善。

　　2006年12月7日，2006年中央經濟工作會議明確提出，要加強對房地產市場的合理引導和有效調控，抑制房地產投資過快增長和房價過快上漲。

　　房產商利潤面臨下調

　　記者昨天采訪上海各大房地產開發商時，公司負責人所持觀點非常統一。他們認為，對于房地產開發公司來說，一旦進行增值稅結算，房地產開發企業的利潤將會面臨相當大的下調壓力。

　　按照1993年的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；超過200％部分，稅率為60％。

　　基金公司研究員指出，此次稅收清算對于各家房地產開發商的影響不盡相同。如果完全按照規定的累進稅率計算，原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅。

　　與此同時，分析師表示，從去年年初開始，關于土地增值稅的清算傳聞已經開始預演。從去年開始，幾家大的房地產上市公司按照國家規定將這部分款項作為成本計提，因此從賬面來看，這些大型地產商的利潤額不會有非常大的差異。

　　滬上一家大型地產商負責人表示，如果算上土地增值稅，房地產行業將成為市場中征稅比例最高的一個行業之一，由于盈利空間下調，未來企業對于房地產行業的參與程度將會繼續下降。事實上，經歷了兩年的宏觀調控之后，已經有大量小型房地產商開始退出這一行業，而隨著調控深入，這一趨勢將變得更加明顯。

　　對樓價的影響要看供求關系

　　上海東方早報記者 孫曉旭

　　針對國家稅務總局將正式向房地產開發企業征收土地增值稅一事，業內人士認為，此舉會對相關公司的利潤產生較大影響，但對樓價影響要視情況而定，而有關上市公司已經開始未雨綢繆，料在股市強勢行情下，其股價表現不會出現大的震蕩。

　　“這肯定會對房地產企業經營狀況有所影響，但是不會十分明顯。”中國指數研究院華東分院副院長陳晟昨天對上海東方早報記者表示，一方面，對于長期經營房地產業務的企業而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內；另一方面，政府通過宏觀調控措施，可以更好的維護市場秩序，并保護中低收入者的利益，長遠看有利于經濟大環境的改善。

　　市場對土地增值稅從嚴征收早有預期，如萬科A等多家地產商已計提了該部分稅收。此外，對于此次土地增值稅的征收是否會對房屋價格產生較大影響，陳晟表示，理論上，土地成本的上漲會推動房價的上漲。但從市場的角度講，這還要視乎市場需求而定。如果市場購房需求疲軟，那么要把這部分成本轉嫁到房屋價格上，恐怕也是行不通的。

　　他指出，對于上海外環附近的樓盤，市場需求較弱，要把土地成本轉嫁到房價上并不現實。而對市中心黃金地段的樓盤而言，市場需求旺盛，有的樓盤甚至供不應求，這部分樓價格可能因此上漲。