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核心提示：2月1日，國稅總局將正式向房產企業征收30％～60％不等的土地增值稅。對于中小房產商而言，可能會對房價稍微降價以求快賣。因為如果利潤過高，達到200％的利潤率的話，就要交60％的增值稅了。 |
一周后，國稅總局將正式向房企征收30％～60％的土地增值稅
信息時報1月25日報道 再過一周，國稅總局將正式向房產企業征收30％～60％不等的土地增值稅。北京師范大學房地產研究中心主任、教授董藩認為，開發商成本的增加可能會使得供應減少，從而影響供求關系引起房價上漲。廣州中原地產項目副總經理黃韜向記者反映，近期不少購房者都認為增值稅清算增加的成本將直接打入房價，反而使房子賣得更快。
那么，面臨成本的增加，房產商又有什么對策呢？是否就真的會將增加的成本打入房價呢？記者昨日采訪了業內有關人士。
中小企可能小幅降價
嘉裕集團副總裁江瑞敏認為，清算土地增值稅的影響比較大，對開發商有打擊。他認為，這主要是政府希望開發商不要有太多的利潤，讓開發商從土地中的獲利通過稅收的方式再回饋給購房者。但是，企業都是追求最大利潤的，因此在真正實施時的情況會如何，恐怕還需待時日檢驗。
可以肯定的是，由于有30％～60％的界定，所以開發商需要更好的成本匡算能力。新規規定，如果利潤達到不同的標準，需繳納的稅率差別較大。但由于房地產的開發都是至少兩三年的過程，本身就很難進行增值稅的計算，再加上增值稅征收并沒有出臺明確的計算公示，所以如何進行成本的匡算很復雜。
特別是對于中小企業而言，可能根本就算不出來這個數目是多少。在這種情況，可能有些樓盤會在簡單計算后，對房價稍微降價以求快賣。因為如果利潤過高，達到200％的利潤率的話，就要交60％的增值稅了。那開發商會認為，既然如此還不如少賺點利潤，回饋自己的顧客更好。
不會轉嫁成本影響房價
北京師范大學房地產研究中心主任、教授董藩認為，現在房地產需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導致部分臨近盈虧平衡點的企業退出開發行業，并降低今后進入房地產開發行業的投資增長率，甚至可能降低絕對投資額，雖然對抑制投資過熱有好處，未來的商品房供應可能會有所減少。另外，絕大多數消費者認為開發企業的成本都會轉嫁給消費者，提升房價。在各種因素的作用下，土地增值稅的征收方式的變化可能會引起房價的上漲。
但廣州業內人士則普遍認為，土地增值稅主要是對開發商運營的要求變高了，理智的開發商決不會轉嫁成本。嘉裕集團副總裁江瑞敏就表示，說房價會因此而上漲可能只是銷售人員促進購房速度的手段，要防止這種羊群效應。
鏈接 普通住宅供應或將增多
業內人士認為，增值稅的清算征收讓儲備土地等待升值的空間大打折扣。所以，預計今后在大城市會有吐地現象，開發商更愿意趕緊把項目做完，然后馬上轉手新的項目，而不再是囤地囤房。
中房集團營銷總監李大龍則表示，此次增值稅的規定將會更鼓勵開發商進行普通住宅的開發，因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”，就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應量就更大，購房者的選擇將會更多。
另外，潘石屹在其博客上表示，對一些從事商業物業開發的房地產發展商來說，現在要把過去以銷售為主轉向以自己持有為主，因為自己持有沒有增值就不用交土地增值稅，中國的出租回報率還是比較高的。但討論已久的物業稅又是對自己持有的一把懸著的利劍。
知識點小帖士：
房地產商如何清算土地增值稅？
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
編輯留言：
房地產高額利潤的事實已經是眾人都知道的秘密了，而房地產企業一直三緘其口，進款財富排行榜中房產富翁占多數的事實，房地產企業不肯公開房價成本的事實，溫州個人集資建房反映出來的真實成本和收益的事實……都指向房地產企業高利潤的這樣絕對的事實，不管房地產企業如何諱莫如是，我們已經猜到是事實的絕大部分。房地產企業和地方政府存在“過分親密”和“剪不斷，理還亂”的關系背后，反應的是背后糾纏不清的利益關系，在我們看到的諸多領域，我們都看到地方政府和房地產企業默契配合著一幕幕相聲“雙簧”，臺上演的不亦樂乎，臺下被忽悠的“暈暈忽忽”。
