土地增值稅下月落地執(zhí)行，專家認(rèn)為按照國家稅務(wù)總局16日晚頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，再過兩周，針對全國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的清算工作將全面展開。這意味著，拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將嚴(yán)格執(zhí)行。同時，伴隨著《通知》的出臺，2007年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也拉開了序幕。
《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。
對于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用對于取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
所謂土地增值稅，是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的凈增值額征收的稅種，根據(jù)增值幅度不同，房地產(chǎn)增值稅的稅率在30%至60%之間。早在1993年，國務(wù)院已規(guī)定了這一稅種。不過，由于實(shí)施細(xì)則的長期缺失，各個地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1%至2%的比例進(jìn)行預(yù)征，北京目前的預(yù)征比例為出（預(yù)）售收入的1%。
“盡管清算土地增值稅的規(guī)定早已有之，但此前一直沒有限定房地產(chǎn)企業(yè)的完稅時間，因此在執(zhí)行層面上缺乏可操作性，也幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)主動清算。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，此前房企的通常做法是，只要項(xiàng)目沒開發(fā)完就一直拖著不清算。而即使開發(fā)完了，只要開發(fā)企業(yè)還存在，也可以銷售未完成為由拒絕清算。“由于新規(guī)中設(shè)定了期限，以后拖繳的行為就行不通了”。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，在房價(jià)上升較快的背景下重新落實(shí)這一稅種，實(shí)際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細(xì)化。“由于土地增值稅針對的是開發(fā)商的利潤部分，所以土地儲備越多、開發(fā)周期越長、產(chǎn)品附加值越大的開發(fā)商，受新規(guī)影響越大。”李文杰說。
新聞分析 14年政策難落實(shí)
早在1993年，我國就出臺了相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進(jìn)稅率：最低的，增值額未超過扣除項(xiàng)目（即成本）金額50%的，課稅30%；最高的，增值額占扣除金額200%以上的，課稅60%.
但在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率極少被嚴(yán)格使用。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》留下了一個“缺口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的1%至3%.晨報(bào)記者楊舒萌
后市分析 是否影響房價(jià)還看供求關(guān)系
“近期房價(jià)上升較快，供求矛盾突出，不能排除部分開發(fā)商將這部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。此時出臺無益于平抑房價(jià)。”李文杰說。
不過，思源顧問董事長李國平認(rèn)為，這部分稅負(fù)并不會影響房價(jià)。“雖然開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無一例外地采用市場定價(jià)法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。而且房價(jià)是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。”
有助于鼓勵開發(fā)商建普通住宅
“正式開征土地增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)必然產(chǎn)生很大影響。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)系黃樺教授在昨天接受本報(bào)記者采訪時表示。“由于土地增值稅采取累進(jìn)制，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商利潤越高，需要繳納的土地增值稅越多，”黃樺說，“由于別墅等高檔住宅的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，所以該稅的出臺對于鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)適合老百姓的普通住宅有積極的導(dǎo)向意義。”
