國家稅務總局日前發出通知，將進一步加強房地產開發企業土地增值稅的清算管理。從2月1日起，符合條件的納稅人應進行土地增值稅的清算。業內人士認為，這意味著稅總將更嚴格地向房產企業征收土地增值稅，通知一旦被執行，將在一定程度上提高房地產商的成本，不排除房屋市場價格因此波動的可能。
增值稅開征說法不準確
昨日，京城有媒體稱，“稅務總局2月1日起正式向房地產企業征收土地增值稅，稅率最高為60％。”而據記者采訪稅務部門了解到，事實上，土地增值稅并非新增的稅種，早在1994年1月1日起就已經在全國開征了。北京市2005年征收土地增值稅2.38億元，2006年征收了5.6億元。對于北京的房地產開發企業來說，稅總的新通知最大的變化是明確了土地增值稅清算的適用范圍，并對存在賬目不清等情況的房產商新增了“核定征收”的方式，因此“開征”的說法并不準確。
分期開發的項目也要清算
《通知》規定，從2月1日起，土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。這一要求避免了房產開發商以分期開發為由拒絕清算土地增值稅的情況。
另外，稅務部門表示，以前對于沒有賬目或賬目混亂或拒不提供賬目的企業，在計征它們的土地增值稅時比較困難。而通知規定，對這些企業可以核定征收，稅率不得低于預征率。具體的核定征收稅率由各地自行制定。我市地稅部門表示，將針對稅總的文件研究制定核定征收的稅率，并隨后出臺。
三種情形應清算土地增值稅
稅總的新通知規定，符合下列情形應進行土地增值稅的清算：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。
稅務總局明確，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：一是已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；二是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；四是省稅務機關規定的其他情況。
五種情形稅務機關可核定征收
房地產開發企業有下列五種情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：一是應當設置但未設置賬簿的；二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；三是雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；四是符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；五是申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
通知還對房地產企業的各項收入在計征土地增值稅時作了更詳細的規定，實物收益也算作房地產商的收入。
針對新通知開始執行后房產開發商的成本將大增的觀點，稅務部門表示，先預征再清算的方式早已有之，新通知細化和明確了執行中的具體問題，遏制房地產商的偷稅行為。
「專家觀點」
房價最終取決于市場需求
針對稅總開始嚴征土地增值稅，記者昨日采訪了清華大學國際商業地產運營商培訓辦首席專家朱凌波（朱凌波博客,朱凌波新聞,朱凌波說吧）教授。“我認為，稅收是宏觀調控最后一個殺手锏。”朱教授表示，在此之前國家所推出的更多是宏觀層面的調控，而目前的調控舉措進入更細分化、更有可實際操作性的階段。這將對開發商的經營行為和消費者的消費行為都產生直接的影響。
打個比方來說，目前關于房價指數只是籠統的一個數字，缺乏具體的說明和細分化。而實際上高檔樓盤價格的變化，與老百姓關系并不大。
“具體到土地增值稅征收政策，我們往往認為土地成本增加，就習慣地聯想到轉嫁到老百姓身上。但實際上，樓盤的具體售價，最終應取決于市場需求，而并非開發成本。因此，即使開發成本增加了，但市場不接受，那么，只有兩種可能，一是降低價格；二是開發商的利潤空間受到壓縮。”朱凌波強調。
「開發商觀點」
短期內對房價影響不大
“短期內不會對房價有多大影響。”新華聯副總經理陳海旭顯得比較樂觀。他認為，一方面，土地增值稅在開發總成本中并非大頭；另一方面，有關部門應該充分考慮到開發企業的實際情況，對于已經購買了土地與即將購買土地的開發企業，最好分別對待。
「關鍵詞」
土地增值稅
土地增值稅是以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。
土地增值稅稅率采用四級累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50％的部分，適用稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，適用稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，適用稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，適用稅率為60％。
