土地增值稅的“落地”有望成為具備實效的調控手段 資料圖

　　活動策劃：柯鵬 于兵兵主持人：于兵兵 整理：唐文祺

　　嘉 賓：謝國亞 上海興海房產綜合開發公司 副總經理

　　國稅總局近日發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，被稱為房地產宏觀調控史上開發商遭遇的一次“重創”。此后兩天，房地產上市公司股票一路狂瀉，房地產市場一片恐慌。 那么，土地增值稅到底意義何在？又究竟會給開發商帶來多大的成本壓力？又將會對未來房價產生怎樣的影響呢？

　　13年前便已出臺

　　主持人：土地增值稅的清算通知，在整個房地產市場甚至是資本市場都產生了巨大的反響，您對土地增值稅的一個直觀感受是什么？由于這個稅種比較復雜，能否先介紹一下它的發展歷史與實施情況？

　　謝國亞：土地增值稅實際上屬于一個發布多年的老稅種。13年前國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，那時候的背景大環境是，隨著改革開放的深入，房地產開發開始興起，一下子就產生了過熱現象。為了加強宏觀調控，作為規范房地產開發的一個組成部分，在1993年推出了一個土地增值稅的管理條例。根據條例規定，財政部出了一個《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的通知，把具體實施方式進行了規定，包括怎么扣除項目，怎么征稅作了比較詳細的規范，實際上也有漏洞：就是如果沒有全部售完的房子它不能結算，只進行預征；而且文件規定，1993年之前取得的土地是免征的。隨著宏觀調控進一步加強，房地產開始走下坡路了，于是在上世紀90年代末又出了一個文件，將免征期增加了5年時間。

　　以上海為例，房地產業此前屬于地方鼓勵投資的產業范疇，要么免征、要么緩征。一直到2002年，國稅總局出了一個《關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知》，即615號文，然后全國各地普遍參照這個文件制定細則，大多數是預征的。上海參照的標準是銷售金額的1%，其他有地方最高達3%，最低達0.5%.由于從2002年開始，房地產業全面復蘇，接下來3年更是進入高速發展期，房價一路上漲。雖然一系列的宏觀調控政策出臺，但是效果并不明顯。因此，在這個總體背景下，就出現了這個房地產開發企業土地增值稅清算的通知，可以把它看作是宏觀調控的一個組合拳的部分，它的推出對規范房地產的行業有一定的好處。

　　實質性利潤減少是關鍵

　　主持人：土地增值稅的出現為什么會引起開發商的重視？

　　謝國亞：現在有觀點認為，整體的房地產行業目前利潤率不到8%.這個不是絕對性的，因為中國有成千上萬家的房地產開發企業，實際上真正有項目運作的卻不多，許多公司空著、關著，這樣平均算下來，當然利潤率不高。何況，一些地方的房地產業有隱性的游戲規則，這就會決定了過程的不公平，從而影響到結果的不公平。有些開發商拿地不是非常透明，低價拿到的土地，以高價出售，增值的部分很大，對于這些企業來說，征收增值稅就會大幅度減少利潤所得。

　　主持人：土地增值稅完全貫徹的可能性大嗎？

　　謝國亞：這里存在一個“清算瓶頸”的問題。政策本身就規定，開發商可在幾種情況下，按照預征的稅率來征收，這等于給暴利的企業留了一個“尾巴”。比方說，上海目前預征率是1%，企業就按照1%來交，故意不增報，這就可以完全規避了。還有前期已經轉掉的，再追溯也很麻煩，因為股東都改變了，這肯定也清算不了。主要還是要看各地方政府的稅務系統細則，是不是能夠把這個漏洞補掉，瓶頸是否能夠突破。我認為還可以再明確一點，規定一下上限究竟是多少。此外，《通知》里對于約定期限和罰則都沒有明確規定，這很容易制造出很大空間。

　　對落實調控有意義

　　主持人：土地增值稅的意義對宏觀調控來說有多大？

　　謝國亞：應該是非常大的。政策從出臺到落地取得的效果，需要經歷一個滯后期，并不是馬上見效。土地增值稅的清算，對房地產市場影響明顯。因為其中有規定，普通住宅的增值額未超過扣除項目金額20%，可以實行稅收優惠的。這樣一來，大家不會一下子都去做高檔住宅，這有利于住房結構調整。符合宏觀調控的本意，是比較好的。

　　主持人：如果政策執行到位的話，對房價會有怎樣的影響？

　　謝國亞：我贊同房價會往下走的觀點。由于土地是房子的基礎，政策落地之后，本身實力不夠的企業就會盡快拋地，從而在短期內形成供大于求的現象，就會影響到房價。

　　編輯留言：

　　土地增值稅清算并沒有影響到開發商的暴利，土地增值稅是早就已經開征的稅種，由于以前因為成本等費用無法明確而采取預征的方式，開發商以各種手段延緩開發項目的最后結算，導致了稅款的漏征和少征，稅總對土地增值稅清算作出的明確規定，只是規范了土地增值稅的征收，并不影響企業的利潤；企業以前的偷漏稅款收入并能劃入企業利潤的范圍。清算的規定，只是改變了這部分資金的時間價值，此外沒有任何的影響。筆者認為媒體對于土地增值稅沒有正確的加以認識。