央行正式上調銀行存款準備金率0.5%之后，內地及香港股市的上市房企，卻出現不同程度的股價飆升。

　　1月16日傍晚，國家稅務總局網站公布，從今年2月1日起，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算。第二天，內地房地產股出現暴跌。

　　48小時地產股股價跌宕起伏，引發股市陣陣驚呼

　　1月15日，央行正式上調銀行存款準備金率0.5%.這是繼去年多次上調準備金率后，央行再一次控制銀行放貸沖動，而資金密集型的房地產業在外界看來更是首當其沖。

　　然而緊隨其后，內地及香港股市的上市房企，卻出現不同程度的股價飆升。其中，內地股市多個上市房企沖擊漲停，香港股市多個內地概念房企被外資機構調高評級。但1月16日傍晚，國家稅務總局網站公布，從今年2月1日起，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算，“對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”業界認為，該稅種的調整征收，將對房地產企業的利潤造成重大影響。

　　隨即第二天，內地房地產股出現暴跌，股價高起高落

　　1月15日，地產龍頭股萬科A漲停，收報18元/股以上；廣州的老牌房企東華實業漲停，收報4.9元/股以上。

　　1月16日，更多地產股加入漲停行列，包括保利地產、珠江實業、中華企業、九龍山、中糧地產等。其中保利地產一日內上漲5.26元/股，成為首個漲停的房地產高價股。而且前一日漲停的東華實業在16日漲幅超過9%，萬科A則超過8%.其中萬科的市值在兩日內增長超過100億元，保利地產增值約30億元。

　　《第一財經日報》致電萬科、保利、東華實業等公司，其集團的媒體負責人均表示近期未存在應披露而未披露的利好消息，股價波動純粹是市場行為。不過他們強調，在內地城市化進程中，優質房企將受益于大勢。

　　但1月17日，房地產股便被打回原形。當日收市內地股市共有20家跌停，包括東華實業、保利地產、萬科A、萬科B、中華企業等。14家跌幅超過9%.大部分地產股的跌停封單都超過了百萬股。

　　港股的中資地產股也開市急瀉，富力（2777.HK）、合生創展（0754.HK）跌幅較大﹐全日下跌6%~7%.世茂（0813.HK）﹑雅居樂（3383.HK）﹑綠城（3900.HK）﹑上海復地（2337.HK）﹑首創置業（2868.HK）﹑上海置業（1207.HK）等跌幅介乎3%至6%。

　　國稅總局的通知則重新調整了土地增值稅的征收辦法。

　　對于眾多上市房企來說，一旦進行增值稅結算，房地產開發企業的利潤將會面臨相當大的下調壓力，但在具體影響上對各家房地產開發商來說不盡相同。如果完全按照規定的累進稅率計算，原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。

　　對于進軍一線城市的房企來說，這筆開支將成為不小的負擔。因目前上海、北京以及廣州的預征額多為房屋銷售價格的1%~3%左右。在新會計準則實施后土地重新估值的情況下﹐土地增值稅的清算無疑將給開發商帶來成本壓力。

　　房企去年利潤增長驚人

　　記者發現，這些股價暴漲而后又暴跌的企業，大多擁有大量的廉價土地儲備，而且去年業績出現跨越式增長。如萬科董事長王石（王石博客，王石新聞，王石說吧）近日在博客上透露，2006年度萬科繳稅249426萬元，比2005年增加11.08億元，上升80%.稅款增加的因素是銷售收入和利潤的增長。

　　如果按照2004年萬科實現凈利潤8.78億元、繳納稅款8.02億元，2005年萬科的凈利潤為13.5億元、繳納稅款13.2億元的情況來推斷，則2006年萬科凈利潤約在25億元左右，同比增長85%.截至1月中旬，25家機構對萬科2007年財政年度的平均預測凈利潤為接近26億元，將比上一年再增加0.9%.而萬科去年的土地儲備增長超過1500萬平方米，僅其一至三季度的土地儲備增長中，就有60%以上為通過協議轉讓取得的低價地塊。

　　一日股價急升5元而后又急跌4元的保利地產，也同樣在去年出現規模猛增。截至1月10日，15家機構對保利地產2006年財政年度的平均預測凈利潤約8.7億元。而2005年保利地產的凈利潤為4.07億元。估計同比增加114%.其在上市的5個月后，土地儲備猛增500萬平方米左右。而且一線城市如北京、廣州的不少地塊為協議取得的低價土地。

　　韜晦已久的珠江實業在1月16日漲停，也主要受惠于其業績增長。由于其經營的廣州商業項目盈利可觀，以及去年銷售多個早年拿下的地塊開始啟動，截至去年12月底3家機構對珠江實業2006年度業績的平均預測凈利潤約1億元。而該公司2005年凈利潤，1820萬元，相比上年同期增長450%，成為上市房企中利潤增長幅度最大的一家。

　　此外急升后下跌的股票如中糧地產、九龍山、中華企業等，也是在內地一線城市擁有不少早年買下的低價優質土地儲備。而且去年受益于銷售及利潤增長，而出現業績提升。

　　企業表示已有計提準備

　　不過，在《通知》出臺后，萬科、泛海建設、招商地產等上市房企迅速于1月18日發布公告，指出該政策對公司日后發展并無沖擊。其中萬科公告表示，萬科已按土地增值稅相關政策和各地方政府規定，在房產實現銷售的同時預交了土地增值稅，并按相關規則，在以往年度業績中作了相應的成本預提，同時還在新項目發展中考慮了相關因素。公司已披露的2006年度凈利潤較上年度增長50%~65%的預期將不受上述影響。在發展方向方面，萬科一直以普通居民住宅開發為主，因而受土地增值稅影響相對較少。

　　萬科集團辦公室主任譚華杰表示，萬科所有的決策都是在準備應對長期宏觀調控的基礎上確立的，而且對于此次土地增值稅的增加，在此前的財務報表上已有預提準備。至于2006年通過協議轉讓取得的土地，在轉讓過程中也計算了部分土地增值稅的成本。預計此政策出臺，對萬科的年度利潤表現影響不大。此前據媒體報道，萬科從2004年起即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬科提留的準備金從4000萬元提高到9000萬元，再提高到3個億。

　　至于在香港上市的富力地產以及合生創展的媒體負責人，則對記者表示在2005年籌備上市初期已經對可能會有的宏觀調控風險進行了預防，對于部分稅費增加部分進行了預提。但這一政策的具體影響目前尚未能正式評估。

　　國泰君安1月初對內地房地產股的研究報告表示，主流上市公司2007年凈利潤將平均可以保持38%高增長。其中，如萬科、保利地產、招商地產、中華企業、金地集團等主流開發商未來幾年將保持開發節奏加快的趨勢，而且在一線城市開發比重將加大。如中糧地產等央企則在根據國資委規劃做管理層激勵。萬科和深振業完成管理層激勵后業績、市值和股價表現已經證明，因此未來老牌央企國企的管理層激勵將促進公司業績增長，大股東資產注入和管理層激勵完成將在未來促進上市公司充分釋放業績。

　　銀河證券則在近期有研究報告指出，在宏觀經濟景氣、人民幣升值預期和趨勢深化，包括普通住房在內的消費需求是擴大內需的重點。雖然行業發展規范進一步加大，但房地產行業景氣向下的拐點尚未出現。重點公司基本擁有較大規模的預售房款等待竣工結算，或有受加息影響較小的出租物業作為支持，今明兩年的業績很難受到目前加息或銀根緊縮等調控政策的負面影響。因此，盡管短期內行業和板塊可能會有沖擊，但仍然維持增持的行業投資評級。