一、制定背景及目的

　　（一）為加強土地增值稅清算管理，國家稅務總局先后出臺了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號，以下簡稱187號文）、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號，以下簡稱《清算規程》），其中187號文規定：“各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法”《清算規程》第三十八條規定：“本規程自2009年6月1日起施行，各省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規程進行進一步細化”，為此，我們結合安徽省實際情況，按照稅務總局要求，制定了本辦法。

　　（二）《國家稅務總局<全國縣級稅務機關納稅服務規范》（稅總發〔2014〕98號），對稅務機關提高納稅服務質量、落實國家稅務總局便民辦稅春風行動要求作出了具體規定，通過制定辦法，簡化了土地增值稅清算時納稅人報送資料要求，優化了清算申報和清算審核流程。同時，在制定辦法時，廣泛聽取了納稅人、基層地稅機關以及社會各界的意見和建議，在分期項目、清算條件的確認等涉及納稅人利益的稅務問題處理上，規定了具體的措施和流程，充分保障了納稅人的合法權益。

　　（三）土地增值稅清算申報、清算審核工作時間跨度長，流程比較復雜，征納雙方互動頻繁，通過制定辦法，細化了清算申報、清算審核流程，進一步明確了征納雙方的職責，既規范了地稅機關的稅收執法，又促進了納稅遵從度的提高。

　　二、主要內容

　　（一）第一條，明確了本辦法的制定依據。

　　（二）第二條，明確了本辦法的適用范圍。

　　（三）第三條、第四條、第五條，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十五條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、《清算規程》第三條的規定，明確了土地增值稅清算中納稅人應承擔的責任：納稅人應當對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。

　　（四）第六條，依據187號文、《清算規程》、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）等的規定，強調地稅機關在清算中的職責是：進行項目管理、提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后轉讓房地產管理和組織稅款入庫。

　　（五）第七條，結合《清算規程》第六條規定的地稅機關項目管理內容，對納稅人報送資料作出具體規定。

　　（六）第八條，依據《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）第一條的規定，將納稅人土地增值稅項目申報作為納稅申報的重要內容，要求納稅人按規定填報。

　　（七）第九條，依據《清算規程》第九條的規定，要求納稅人按照規定開展會計核算，合理歸集有關收入、成本、費用。

　　（八）第十條、第十一條、第十二條、第十六條，187號文規定：“房地產開發項目是指國家有關部門審批的項目。對于分期開發的項目，以分期開發項目作為房地產開發項目進行清算”。該文對“國家有關部門”、“分期開發項目”等未做進一步解釋，但明確“各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法”。為此，我們結合安徽省實際情況通過上述4個條款對有關問題予以明確。

　　1.第十條，一是在“國家有關部門”的確認方面，參照《城市房地產開發經營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號）第十條、《國務院關于投資體制改革的決定》（國發[2004]第20號），確認國家有關部門是指發展改革部門。考慮到各市、縣、區以及各開發區在機構設置上可能不一致，辦法中所提到的發展改革部門包括各地發改委、履行項目備案職能的經信委、計經委等部門。二是在分期開發項目的確認方面，分期開發是納稅人根據自身經營發展情況自行確認將房地產開發項目分期分批開發、建設，在其開發過程中，納稅人根據《安徽省城鄉規劃條例》第三十條的規定：“在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當持使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證”，其申辦的《建設工程規劃許可證》既是房地產開發中不可缺少的許可證照，也是確認其分期開發項目的證明資料，2012年省地稅局據此出臺《安徽省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的批復》（皖地稅函〔2012〕583號），以《建設工程規劃許可證》確認的項目作為土地增值稅清算項目。但是考慮到部分地方規劃部門在辦理《建設工程規劃許可證》時，一棟樓辦理一個《建設工程規劃許可證》，嚴格按照《建設工程規劃許可證》確認分期項目與實際脫節，且增加了納稅人的稅收負擔和稅務機關審核難度，經過大量走訪、調研，根據房地產分期開發的共同特征，確定了“由主管地稅機關依據《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》以及相關《建筑施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠情況等，經調查核實、集體審議，綜合認定分期開發項目”的處理辦法。三是在對主管地稅機關的認定時限作出規定。

　　2.第十一條，對應當確認為同一分期項目的情形進行了列舉，其中第一款：“取得多個《建設工程規劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的”，是指該多個《建設工程規劃許可證》所確定的工程項目的地基和基礎工程或主體結構工程由一個《建筑工程施工許可證》組織施工。第二款：“取得多個《建設工程規劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經主管地稅機關調查核實該多個《建設工程規劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的”，是指該多個《建設工程規劃許可證》所確定的工程項目的地基和基礎工程、主體結構工程由多個《建筑工程施工許可證》組織施工，但在該多個《建筑工程施工許可證》確認的施工項目開工時，前述多個《建設工程規劃許可證》所確定的工程項目尚未預售。

　　3.第十二條，對分期項目的日常管理和變更作出規定。

　　4.第十六條，重點強調對納稅人權益的保護。

　　（九）第十三條、第十四條、第十五條，依據《清算規程》的規定，細化房地產項目管理的具體要求，要求主管地稅機關加強項目管理，保持管理連續性，積極關注納稅人會計核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關收入、成本、費用。

　　（十）第十七條、第十八條，依據《清算規程》第九條、第十條的規定，明確應當進行土地增值稅清算的四種情形以及可以清算的兩種情形。此外，對納稅人分期開發房地產的，條款中的“房地產開發項目”均指“分期開發項目”。

　　（十一）第十九條，187號文、《清算規程》都提到了“竣工”的概念，但未具體明確，本辦法參照《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第三條的規定，確認了竣工的概念。

　　（十二）第二十條，依據《清算規程》第十一條的規定，明確了納稅人的清算申報期限。

　　（十三）第二十一條，細化可清算項目的管理，要求主管地稅機關通過集體研究的方式確定是否清算。同時考慮到土地增值稅清算是涉及納稅人重大利益的稅收管理事項，為且保障納稅人合法權益，對主管地稅機關下發的通知清算的《稅務事項通知書》有異議的，納稅人可申請主管地稅機關復核。

　　（十四）第二十二條，依據《清算規程》第三條、《國家稅務總局稅款繳庫退庫工作規程》（國家稅務總局令第31號）的規定，明確清算稅款退抵稅流程。

　　（十五）第二十三條、第二十四條，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十七條、第六十二條的規定，明確納稅人清算申報時申請延期申報、未按規定期限辦理清算申報的處理。

　　（十六）第二十五條，依據《清算規程》第三十八條，明確清算收入和扣除項目金額的歸集的截止時間。清算申報時，為確定應繳土地增值稅稅額，減少爭議，必須確定一個時點，作為清算收入和扣除項目金額歸集的截止時間。本辦法將申報日作為截止時點，充分考慮了納稅人在清算可清算項目時，因各種原因未能取得支出的合法憑據的因素。納稅人在規定的期限內申報的，清算申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。納稅人在申報期內更正申報的，以更正申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。納稅人在規定期限內辦理清算申報確有困難需要延期，經主管地稅機關核準的，在核準的期限內辦理清算申報的當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

　　需要注意的是，對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的，就清算收入的歸集來說是指納稅人截止清算申報日已實現銷售的房地產的全部銷售收入（含視同銷售收入），不包括未售部分的收入；就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人截止清算申報日整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集有關清算收入和扣除項目金額后，再按規定采用合理的方法將扣除項目金額在已售和未售部分中進行分配，并據以計算已售部分應繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉為尾盤銷售處理。

　　（十七）第二十六條，依據187號文第六條、《國家稅務總局關于發布<涉稅專業服務監管辦法（試行）>的公告》（國家稅務總局公告2017年第13號）第五條的規定，明確納稅人委托涉稅專業服務機構對房地產開發項目清算進行涉稅鑒證的原則，以及對涉稅專業服務機構開展涉稅鑒證相關要求。

　　（十八）第二十七條，依據《全國稅務機關納稅服務規范》（2.3版），明確納稅人清算申報的資料要求，同時為減輕納稅人負擔，規定：主管地稅機關已經取得的，不再要求納稅人報送。

　　（十九）第二十八條，依據《清算規程》第十三條、《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對納稅人清算申報時地稅機關受理申報、納稅人補正資料以及特殊情況有關事項的處理作出明確規定。

　　（二十）第二十九條，依據《清算規程》第十五條的規定，對主管地稅機關清算審核期限予以確認。同時考慮到實踐中延期審核情況較多，參考《稅務稽查工作規程》，對延期審核作出規定。

　　（二十一）第三十條，依據《清算規程》第十六條的規定，對主管地稅機關清算審核的形式與重點予以明確。

　　（二十二）第三十一條，依據《清算規程》第三十二條、第三十八條以及《稅務行政復議規則》第十四條的規定，對主管地稅機關如何開展清算審核提出具體要求，細化清算審核的流程，同時為保障納稅人合法權益，明確納稅人對主管地稅機關出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調整事項和理由有異議的，可以申請主管地稅機關復核。

　　（二十三）第三十二條，依據《國家稅務總局關于發布﹤涉稅專業服務監管辦法（試行）﹥的公告》（2017年第13號）、《安徽省地方稅務系統購買涉稅評估鑒證服務操作規范（暫行）》（皖地稅發〔2015〕100號）、《安徽省地方稅務局關于進一步做好購買涉稅專業服務工作的通知》（皖地稅函〔2017〕202號）等，對主管地稅機關通過購買涉稅評估鑒證服務開展清算審核的實施方法提出了具體要求。

　　（二十四）第三十三條，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條以及《清算規程》第十八條、第十九條的規定，明確了清算審核時主管地稅機關審核房地產轉讓收入重點、視同銷售收入確認方法和順序及售價偏低無正當理由的處理，并對售價偏低但屬于正當理由的情形作出一定界定。

　　（二十五）第三十四條，依據《清算規程》第二十條的規定，明確土地增值稅清算扣除項目的內容。

　　（二十六）第三十五條，明確土地增值稅清算扣除項目必須同時符合的七項原則性要求。其中，第一款規定是對納稅人扣除項目提出了合法性要求，第二、第三、第四、第五、第六款規定依據《清算規程》第二十一條第二、第三、第四、第五、第六款規定制定，第七款規定依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一、第二、第三款規定制定。在執行本條第七款規定時，對質量保證金應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第二條的規定執行。

　　（二十七）第三十六條，依據《清算規程》第二十一條第一款規定制定本條，并對合法有效憑證作了具體解釋。其中，本條第一款規定依據《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條制定，第二、第三款規定參考了原《營業稅暫行條例實施細則》第十九條的規定，第四款規定依據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）第八條的規定制定。

　　（二十八）第三十七條，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條、第七條第一款規定制定。在土地出讓、轉讓中，土地的出讓、轉讓方，依照合同將土地出讓或轉讓給受讓方，并依照合同從受讓方取得轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益；土地的受讓方，依照合同受讓土地，并將各種形式經濟利益按照合同的要求支付給出讓方或轉讓方。因此土地的出讓、轉讓和受讓以及相關經濟利益的流入、流出均應從尊重合同當事人真實意思表達。基于這一基本原則，本條明確“依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議，政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除”。

　　（二十九）第三十八條，依據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規定制定本條，對拆遷補償費予以明確。

　　（三十）第三十九條，依據187號文第四條第三款規定制定本條，并依據《安徽省物業管理條例》和我省實際情況對“建成后產權屬于全體業主”的情形制定了具體的判斷標準。

　　（三十一）第四十條，依據《關于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務局公告2012年第2號）第十條制定。由于營改增的變化，對銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，在計算房地產銷售收入時：對于征收營業稅的收入或者適用簡易計稅方式征收增值稅的收入，以總的銷售收入扣減購置家用電器、家具等的含稅價作為房地產銷售收入。對于適用一般計稅方法征收增值稅的收入，以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等購置價（不含進項稅）作為房地產銷售收入；如購置家用電器、家具等的進項稅未在銷項稅額中計算抵扣，則以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等含稅價作為房地產銷售收入。

　　（三十二）第四十一條，執行本條時，需要注意：在房地產開發項目以外單獨建造樣板房、售樓部的，或者在房地產開發項目內建造臨時建筑作為樣板房、售樓部之后又拆除的，其建造成本費用均屬于銷售費用，依據《清算規程》）第二十一條第三款規定，不得計入開發成本。對房地產開發項目內的建筑裝修后作為樣板房、售樓部的，在銷售前拆除了裝修，其裝修費用同樣屬于銷售費用，不得計入開發成本。

　　（三十三）第四十二條，依據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款制定本條，對扣除項目涉及的增值稅進項稅額予以明確。

　　（三十四）第四十三條，依據《關于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務局公告2012年第2號）第九條的規定制定，對政府或有關部門直接向房地產開發企業的收費如何處理予以明確。

　　（三十五條）第四十四條，本條款集合了《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條、《清算規程》第二十一條、第二十七的規定，對財務費用中的利息支出的處理方法予以明確。

　　（三十六）第四十五條，本條款集合了《稅收征管法》第三十六條、《清算規程》第二十九條的規定，明確關聯交易的處理。

　　（三十七）第四十六條，本條款依據《清算規程》第三十四條、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）的規定，對核定征收事項予以明確。

　　（三十八）第四十七條，本條款依據國家稅務總局《稅務稽查案源管理辦法（試行）》（稅總發〔2016〕71號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）第三條規定，明確了主管地稅機關在清算審核時，發現納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的應移送稽查處理，同時考慮到為節約國家稅收管理資源，對移送稽查的案件，主管地稅機關終止清算審核，并于移交稽查部門處理的當日書面告知納稅人。

　　（三十九）第四十八條，依據187號文第八條制定本條款，并對尾盤銷售土地增值稅申報期限進行了明確。

　　（四十）第四十九條。對于以自用、出租等形式使用超過1年的房地產，不論企業財務上如何處理，不論是在清算前銷售還是屬于尾盤銷售，在轉讓時均應依據《安徽省地方稅務局關于明確房產稅土地增值稅等稅種若干政策問題的通知》（皖地稅政三字〔1997〕277號）第七條的規定，按銷售舊房處理。

　　（四十一）第五十條 ，依據辦法第四條、《稅收征管法實施細則》第七十五條的規定，對地稅機關通過清算審核檢查補繳的稅款，自本辦法第二十條規定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。同時，考慮到主管稅務機關有延期審核的情形，對主管稅務機關延期審核的，延期審核期間不加收滯納金。

　　（四十二）第五十一條，考慮到實踐中，應支付但未實際支付的款項清算后實際支付的、應取得但未取得合法有效憑證的清算后又取得的、清算時尚未完工的公共配套設施清算后確實建造的等情形客觀上的確存在，而這些事項清算時未能計入扣除項目，導致納稅人多繳稅款，為維護納稅人合法權益，依據《稅收征管法》第五十一條制定本條款。

　　（四十三）第五十二條，本條款集合了《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第十三條、《安徽省地稅局關于土地增值稅有關問題的批復》（皖地稅函〔2012〕583號）第一條的規定，對納稅人普通標準住宅是否應分開計算增值額、增值率專門作出規定。

　　（四十四）第五十三條，明確規定對納稅人違法行為按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的具體規定進行處理。

　　（四十五）第五十四條 對未盡事項作出規定。

　　（四十六）第五十五條，明確了辦法的施行時間；明確了與辦法內容相抵觸的《安徽省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的批復》（皖地稅函〔2012〕583號）第二條同時廢止；對尚未清算的項目如何適用本辦法做出了具體規定。

　　法規原文：
　　安徽省地方稅務局關于發布 《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告