根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），自2016年5月1日起在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。為使相關行業營改增納稅人及時了解具體政策措施，方便辦理相關涉稅業務，正保會計網校小編匯總了福建國稅局營改增的執行口徑，定時更新，請大家不要錯過。

　　一、不動產租賃

　　1、什么是不動產租賃

　　答：不動產租賃服務，是指在約定時間內將不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。

　　將建筑物、構筑物等不動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發布廣告，按照經營租賃服務繳納增值稅。

　　車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

　　2、哪些屬于不動產答：不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

　　建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

　　構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

　　3、不動產租賃的稅率是多少答：一般納稅人出租不動產適用稅率為11%，小規模納稅人出租不動產征收率為5%.

　　二、外出經營

　　1.納稅人出租在外地的不動產，是否需要申請《外出經營活動管理證明》（以下簡稱外管證）

　　答：營改增試點后，納稅人出租其位于外縣（市）（不含設區市的區）的不動產，需向其機構所在地的主管國稅部門申請開具《外出經營活動稅收管理證明》。

　　2.辦理外管證需要提供哪些資料答：應提供以下資料：（1）稅務登記證副本或載有統一社會信用代碼的工商營業執照。

　　（2）外出經營活動情況說明。

　　（3）外出經營合同原件及復印件。

　　3. 外管證是否需要在不動產所在地進行報驗登記答：納稅人跨縣（市）提供不動產租賃服務，應提供其機構所在地的主管國稅部門開具的外管證到不動產所在地主管國稅部門進行報驗登記。

　　4.辦理報驗登記需要提供哪些資料答：辦理報驗登記需要提供的資料：（1）稅務登記證副本或載有統一社會信用代碼的工商營業執照。

　　（2）《外出經營活動稅收管理證明》。

　　（3）外出經營合同原件及復印件。

　　三、申請簡易征收

　　1、一般納稅人出租不動產哪些情況下可以申請簡易征收答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可申請采用簡易辦法按5%的征收率計算繳納增值稅。

　　2、2016年4月30日前取得不動產的，取得的方式有哪些答：取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建、內部劃撥、承租以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

　　4.一般納稅人的承租方將不動產對外出租，原租賃合同簽訂日期在營改增試點前，轉租業務能否適用簡易計稅方法答：一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在營改增試點前的，轉租業務可選擇簡易計稅方法。

　　3.一般納稅人提供不動產租賃服務，申請簡易征收是否需要備案備案需要提供哪些資料答：需要。應提供資料：（1）《增值稅一般納稅人簡易征收備案表》2份。

　　（2）一般納稅人選擇簡易辦法征收備案事項說明。

　　（3）不動產出租合同原件。

　　（4）不動產權屬證明材料（如《不動產權證書》、購房合同、捐贈聲明、接受投資入股協議書、法院抵債判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書等）原件。

　　（5）納稅人轉租不動產的，需提供原承租合同原件。

　　（6）其他能夠證明實際取得時間在4月30日之前的有關資料。

　　4.納稅人在異地提供不動產租賃服務的，應在哪里辦理簡易計稅方法備案答：在機構所在地主管國稅機關辦理備案。

　　四、預繳稅款

　　1.納稅人出租的不動產與機構所在地不在同一縣（市），是否需要在不動產所在地進行預繳答：一般納稅人與小規模納稅人提供不動產租賃，不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市）的，應在不動產所在地主管國稅部門預繳稅款；其他個人（自然人）提供不動產租賃，應在不動產所在地地稅部門直接申報納稅，不需要進行預繳。

　　2、納稅人跨區（設區市的區）出租不動產需要預繳嗎答：納稅人跨區出租不動產不需要預繳，直接向其機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　3.納稅人在不動產所在地國稅機關預繳稅款時，適用的預征率分別是多少答：一般納稅人出租不動產，選擇簡易計稅方法的，應按照5%預征率在不動產所在地主管國稅部門預繳稅款；選擇一般計稅方法的，應按照3%預征率在不動產所在地主管國稅部門預繳稅款。

　　小規模納稅人出租不動產，除個體工商戶出租住房外，應按照5%預征率在不動產所在地主管國稅部門預繳稅款；個體工商戶出租住房的，應按照5%征收率減按1.5%預繳稅款。

　　4.納稅人跨縣（市）出租不動產，如何計算應預繳稅款答：（一）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%（二）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% 5.納稅人在不動產所在地預繳稅款需要提供哪些資料答：單位和個體工商戶出租不動產，填寫《增值稅預繳稅款表》向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款。

　　6.納稅人未按照規定在不動產所在地主管稅務機關進行稅款預繳是否有影響答：納稅人應當向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，依照征管法有關規定處理。

　　五、發票開具

　　1.其他個人提供不動產租賃是在國稅還是地稅部門申請代開發票答：其他個人出租不動產在營改增后向不動產所在地地稅機關申請代開增值稅發票。

　　2.營改增后其他個人提供不動產租賃能否申請代開專用發票答：其他個人出租不動產，承租方不屬于其他個人的可在繳納增值稅后，向地稅機關申請代開增值稅專用發票。

　　3.出租方能否為其他個人承租方開具專用發票答：納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅發票。

　　4.納稅人自行開具發票或申請代開發票，發票開具是否有特殊要求規定答：出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

　　5.納稅人到稅務機關申請代開發票，需要提供哪些資料答：代開普通發票納稅人應提供資料：（一）表格《代開發票申請表》，1份（二）資料1.申請代開發票人的合法身份證件及復印件。

　　2.稅務登記證副本，自然人提供身份證明原件及復印件，依法不需要辦理稅務登記的單位提供組織機構代碼證。

　　3.外省（自治區、直轄市）納稅人來本轄區臨時從事經營活動申請代開發票的《外出經營活動稅收管理證明》。

　　4.被稅務機關依法收繳或停止售發票的申請人，需提供主管稅務機關發出的《收繳、停止發售發票決定書》。

　　5.正在申請辦理稅務登記的和應辦理未辦理稅務登記的單位和個人提供稅務登記受理證明，包括主管稅務機關發出的《稅務登記受理通知書》或其他已受理證明。

　　6.從事不動產租賃業務的書面證明，如業務合同、協議或稅務機關認可的其他資料原件及復印件。

　　代開專用發票納稅人應提供資料：

　　（一）表格

　　《代開增值稅專用發票繳納稅款申報單》，2份

　　（二）資料

　　1.稅務登記證副本

　　2.從事不動產租賃業務的書面證明，如業務合同、協議或稅務機關認可的其他資料原件及復印件。

　　3.推行自助代開發票業務的，按照推行單位的管理規定辦理6.在營改增試點前已收取的房租，尚未開具發票的，營改增試點后應如何處理答：營改增試點納稅人在試點前已收取款項尚未開具發票的，憑主管地稅機關出具的《已申報繳納營業稅未開具發票證明》，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票。

　　7.納稅人提供不動產經營租賃服務，開具發票時如何選擇商品和服務編碼

　　答：納稅人可在不動產經營租賃（04050202）項下選擇對應的商品和服務編碼。

　　六、納稅申報

　　1.納稅人提供不動產租賃，已在不動產所在地預繳的稅款是否可以在機構地納稅申報時進行抵減答：單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

　　納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　2.納稅人在異地提供不動產租賃服務，如何確認預繳申報時限答：納稅人跨縣（市）提供不動產租賃服務，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。

　　3.納稅人在機構地進行增值稅納稅申報時，如何確認不動產租賃服務的銷售額答：納稅人以取得的全部價款和價外費用作為銷售額進行納稅申報，但不包括以下項目：

　　（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。

　　（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

　　4. 納稅人提供不動產租賃服務，納稅期限如何規定答：納稅人以1個月或者1個季度為1個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅。遇后一日為法定節假日的，順延1日；在每月1日至15日內有連續3日以上法定休假日的，按休假日天數順延。

　　2016年5月1日新納入營改增試點范圍的增值稅納稅人，2016年6月份增值稅納稅申報期延長至2016年6月27日。

　　七、稅收優惠

　　1.納稅人提供不動產租賃服務，是否可以享受小微企業稅收優惠答：

　　（1）小規模納稅人僅提供營改增業務的，月銷售額不超過3萬（按季納稅9萬）自2016年5月1日起至2017年12月31日內免征增值稅；

　　（2）小規模納稅人同時提供原增值稅業務和營改增業務的，應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務、無形資產的銷售額，增值稅小規模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元），銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。

　　（3）其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。