一直高歌猛進的中國房地產市場，在2014年全線量跌價滯的狀況讓人始料未及。11月21日，繼限購、限貸政策解禁之后，央行又傳出調低貸款利率的消息。“救市”之聲雖未塵囂四起，但各級政府及職能部門為房地產業松綁已成事實。

未來，中國經濟和房地產業將會出現怎樣的趨勢？可能的房地產稅開征對房地產業發展是喜是悲？11月22日，“2014 山西地產峰會”主講嘉賓、我國金融、財政權威界領袖賈康就上述問題接受了本報記者的專訪——

嘉賓簡介

賈康

現任全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院院長，PPP研究院院長，財政部財政科學研究所研究員、博士生導師。

多次受中央領導同志之邀座談經濟工作，被媒體稱之為“中南海問策”。

擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題的講解人之一。孫冶方經濟學獎和黃達—蒙代爾經濟學獎、中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。

A關于地產業發展——

房地產業態勢將從高速進入中高速

山西晚報：您此前接受媒體采訪時稱中國房地產市場發展是階段性調整，具體的依據是什么？在地產行業掉頭向下，市場成交動力不足的今年上半年，有些業內人士的觀點很悲觀，稱中國房地產市場會崩盤，但您反對這種觀點，理由何在？

賈康：中國房地產市場態勢一段時間以來的回落總體上可肯定為是一個健康的調整。原來大家感覺中國房地產市場炒作太厲害，房價上漲太猛，政府多次調控卻仍像是個“越調越漲”的單邊市場，然而今年出現了盤整和明顯的市場自調節，大多數地方房價是平穩回落，這個狀況的性質是健康的。這并不是一度危言聳聽的所謂“大崩盤”，而是在前些年單邊市場后出現的市場階段性調整和分化。

在此輪調整中也不是所有的預期都向下，在調整過程中，市場分化是主流。這說明市場在真正改變“單邊市場”狀態，有較充分的競爭，有分化，有風險約束這才有進步。樓市目前已經擠出了很多泡沫，減少了過去那種肆無忌憚炒作的危險，基本已沒有炒作的氛圍。

有些人稱中國房地產市場會斷崖式崩盤，這種論調缺乏依據。從現在的實際情況看，這樣的顧慮完全可以消除。經過大半年的調整，現在可以看得很清楚，以北京為例的一線城市，目前的成交量在放大，市場明顯在企穩；而曾出現不良情況、炒作盛行的溫州，回調中現在也大體已經觸底。

山西晚報：今年，中國房地產業出現了許多新詞，比如轉型、新常態、創新等。這些新詞折射出一些市場變化，您對此有何評價和認識？

賈康：我較為看重的與“新常態”相關的有三個關鍵詞：中高速、結構優化、創新趨動。

第一個是“中高速”。即是說我國前些年經濟及房地產業的“高歌猛進”高速狀態不可持續了，要變成中高速，要下一個臺階。

第二個是“結構優化”。即我國需要切實優化調整經濟結構，將發展速度降低一點但結構優化增長質量提高，這并不意味著情況變糟了，而是通過結構優化，我們可以提高經濟發展質量使人民群眾得實惠。

第三個關鍵詞叫作創新趨動。即做好技術創新、管理創新、制度創新，這樣才能支撐合乎規律的從高速到中高速新常態的轉變，如愿打造中國經濟升級版提高增長質量，從而使人民對美好生活的向往落到實處。

這三個關鍵詞有內在聯系，其中最關鍵的是創新，而創新里面我們最應看重的就是全面改革、攻堅克難，這叫做制度創新，以提供有效制度供給解放生產力、釋放潛力煥發活力。把這些連接在一起，要看到我們正處于新常態進入的過程，增長速度還在下行探底之中。如果我們把“創新”處理得好，就能穩下來，企穩后蓄勢對沖下行因素，對接一個盡可能長的中高速增長平臺，進入常態化。

B關于房地產稅——

房地產稅立法或應在2017年前完成

山西晚報：備受全社會關注的房地產稅立法和開征工作，現在的進展如何，您能否詳說一下？

賈康：不動產登記確權及全國聯網都在緊鑼密鼓地推進。這是房地產稅征收的基礎技術條件支撐。房地產稅征收的立法需要加快，但如何加快還有待觀察。

按照今年中共中央政治局審議通過的《深化財稅體制改革總體方案》，包括房地產稅和增值稅、消費稅等六大稅種為稅制改革重點。從方案推進的時間表來看，中央要求2016年，我國要基本完成財稅體制改革的重要工作和任務，2020年各項改革基本到位取得決定性成果，現代財政制度基本建立。目前，房地產稅的立法仍在等待將草案文本提交人大審批的階段上，一旦提交還要從一審到三審甚至四審，其間要廣泛征求社會各界意見，根據經驗和預計，工作量很大，而且這個過程中一定會有激烈的爭論。這樣推算下來，2015年雖然我們希望能順利走完程序，但也可能走不完，2016年就要抓緊推進，房地產稅立法應爭取按中央精神于2017年前完成。

山西晚報：社會上不乏對房地產稅開征的質疑之聲，請您談談征收房地產稅的目的？

賈康：國家開征房地產稅的目標具有多個要點，最簡單地說，一是促進房地產業健康發展、減少泡沫；二是配合分稅制改革，打造地方稅體系，因為房地產稅未來可以是地方稅體系主力稅種之一；三是使房地產稅為優化中國收入分配、財產配置起到積極作用，抑制兩極分化；四是優化中國稅制結構，使直接稅比重有所提高，直接稅比重提高總體可以減輕全社會“稅收痛苦”。另外從正面效應看，地方社區、轄區層面與千家萬戶息息相關的房地產稅建制運行，還有利于推進民主理財、依法理財的制度建設。

山西晚報：房地產稅的施行內容主要有哪些？二線城市和一線城市房地產稅的征收有無差別？

賈康：我國居民原來在購房后是沒有持有成本的。房地產稅實質內容是在住房保有環節要有稅的征收，大的框架即是從原來的無稅變有稅，但應扣除基本住房保障部分，“調節高端”。扣除是對第一套房也好、人均住房面積也好，總之公民的基本住房部分，應是免征房地產稅的。

房地產稅屬于地方稅，地方政府應對稅率有一定選擇空間。稅率如何定，要走預算程序，由社會各界發表意見后來確定，不是少數人定。完成房地產稅立法之后，對征收范圍全國會有一個統一規定和標準。

山西晚報：許多人是不希望出臺房地產稅的，有人說目前購房者已經交了很多稅及土地出讓金，這當中即有房地產稅的性質，如果再收房地產稅屬于巧立名目。您對此有何觀點？

賈康：土地使用費是地租。在原理上，是國家依據土地終極所有權的經濟權利，成為地租的收取者。但是對地皮之上的不動產包括消費住房在保有環節征繳的稅收，其原理上所相關的權力是政治權力，即國家作為社會管理者憑借政治權力，可在立法授權下強制地征稅調節。國際經驗和理論分析都表明，這兩者之間是可以并行不悖、合理協調的，不是非此即彼、二者只能取其一的關系。

問題的關鍵不是重復不重復，而在于重復搭配得合理不合理。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的。至于改革具體啟動、實施過程中，有必要的話，可以考慮采取“老地老辦法、新地新辦法”區別對待，在稅負上作出必要的差異化，調節“土地出讓金生成機制”在征稅前后因環境與預期變化帶來的價位差。

C關于房地產金融和投資——

自住型剛需房如用自己的錢隨時都行

山西晚報：限購限貸解禁，以及利率下調等利好政策的出臺，許多媒體和房地產商又在積極探討投資房地產的話題，您認為普通百姓應該如何看待房地產投資這件事兒？

賈康：理論上講下調利率是放松銀根，給經濟升溫，在房地產市場表現就是按揭的實際成本更低，對房地產市場來說是利好促進因素。現在中國房地產市場已基本沒有炒作的氛圍，需求主要集中在剛需，這樣一個市場當然應該在其回調之后，更多地為社會經濟發揮一定的促進作用，金融可以給予一定的支持。

購房者感覺可以承擔一定投資風險的話，當然可以在投資房地產方面有所作為。一般人在目前的地產行情下，會總結經驗、謹慎入市。我們不擔心近期市場會出現大規模的炒作，因為市場上沒有這種氣候。另外，從購房者的角度來看，得結合自己的實際情況，是首套房還是改善性購房，是借錢還是自有資金，不同情況所面臨的壓力是不同的。

如果是首套房又是自己的錢，那就不要猶豫了；如果是借錢買第二套房，就得多掂量掂量。不過，各線城市都有各自的特點，即使同處“二線”，杭州、武漢、濟南、南京等各地的情況都不相同。另外很關鍵的一個因素看地段，以北京為例，北京五環之內和通州板塊、大興板塊都得具體分析各自評說，五環之內也有差異。還有分類也很明顯，北京“學區房”不僅沒有看到樓價回調的，而且這大半年還一路猛漲。前不久，有一個有產權證的4.4平方米的二手學區房，每平方米的成交價高達30多萬元。

山西晚報：11月21日，央行下調了貸款利率。有分析人士稱，此輪降息是國家在救樓市，因為樓市影響到宏觀經濟的整體健康運行，波及到的行業太多，由此也得出“房地產業救中國”的論調，您怎么看？

賈康：降低利率，一方面有利于解決全局“錢緊”的問題，一方面也順帶解決了房企錢緊的問題，我愿稱之為根據宏觀調控“相機抉擇”原則所做的必要調整，對樓市是利好，但說成就是為了救樓市，便有些夸張了。至于所謂的“房地產業救中國”的說法，更有些過于絕對，房地產業肯定是國民經濟的支柱產業之一，但要僅靠它一個產業發展經濟顯然也不對，拔不到一柱擎天“救中國”的高度。工業、農業、服務業等各個產業之間應該有良性互動，各類產業總體的結構優化、質量提升的發展，才可以實現中國夢。

當然，反過來說從全社會來看，房地產業確實非常重要，不能垮掉，這關系到全體人民的幸福，這也是實事求是的說法。