問：國稅發[2009]31號文的下發，對房地產行業無疑是個大事。但對以前有關文件的條款還不大明確。如：

　　1、計稅毛利率與預計利潤率是否有區別。

　　2、預售收入是否允許扣除期間費用及營業稅金及附加。

　　3、按預售收入計算的毛利額扣除相應的期間費用、營業稅金及附加（假定可以扣除）后的余額能否彌補以前年度的虧損。

　　4、作為預售收入的企業發生的廣告費、業務宣傳費及業務招待費在當年期間費用中列支應全額調增應納稅所得額。但是，在開發間接費用中列支業務招待費是否可以，如企業已列支，待企業開發產品完工后匯算清繳時再一并調整是否可以？

　　答：1、計稅毛利率與預計利潤率。

　　依計稅毛利率計算出毛利額，依預計利潤率計算出會計利潤，兩者有區別。

　　2、關于期間費用及營業稅金及附加的扣除問題。

　　《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）第十二條規定：“企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。”

　　因此，企業發生的期間費用準予當期按規定扣除。預售收入需符合條件方可確認銷售收入（即結轉銷售收入），同時結轉開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅，準予扣除。

　　3、關于彌補以前年度的虧損。

　　《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第一百二十八條第二款規定：“企業根據企業所得稅法第五十四條規定分月或者分季預繳企業所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳。”

　　《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第九條第一款規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入？應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。”

　　結合上述規定，貴公司按銷售未完工開發產品取得的預售收入計算的毛利額計入當期應納稅所得額（已減除可以扣除項目），并據此應納稅所得額計算月度或者季度應預繳企業所得稅額，年度匯算時可以按規定彌補以前年度的虧損。

　　4、關于廣告費、業務宣傳費及業務招待費問題。

　　所發生的廣告費、業務宣傳費及業務招待費應在當年期間費用中列支。由于預售收入符合條件時確認并結轉銷售收入，因此，在年度匯算時，以當年銷售收入為基數計算超過標準的廣告費、業務宣傳費準予在以后納稅年度結轉扣除；超過標準的業務招待費則直接調增應納稅所得額。開發間接費用中不可以列支業務招待費，如果已列支，應并入當年發生額中在年度匯算時按標準計算扣除。