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由于核算過程中存在“特殊情形”，開發商最終繳納的土地增值稅稅額可能只是當初預征的銷售額1％～3％。在一定條件下，房產企業可以主動“選擇”以1－3％的預征稅率作為最終稅率。 |
1月16日晚，國家稅務總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確房地產開發企業土地增值稅將實行清算式繳納，取代現行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。業內人士表示，由于核算過程中存在“特殊情形”，開發商最終繳納的土地增值稅稅額可能只是當初預征的銷售額1％～3％。
仍有“稅率選擇”空間
業內人士告訴記者，在一定條件下，房產企業可以主動“選擇”以1－3％的預征稅率作為最終稅率。
國稅總局發布的《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第七條指出，“房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅�！�
這些情形包括：（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
這一通知實際上給了部分房地產企業一種“稅率選擇”的空間。一位開發商表示，《通知》內容可以理解為，企業只要不能夠提供證明就可以按照預征額來繳稅。分析人士表示，對于一些小型房地產開發企業來說，他們可以主動“選擇”預征稅額為其最終繳稅額，也就是說，最終的清算將不會影響其已經產生的利潤。目前，上海土地增值稅預征率根據各個區縣不盡相同，大致在1％～2％之間，而全國范圍則在1％～3％之間。
這一情形似曾相識。此前上海出臺個人二手房交易個人所得稅細則規定，如果無法提供完備資料，二手房個人所得稅稅率以房產總價的1％～2％計算，而不是增值額的20％。記者從中介公司了解到的情況顯示，此后的個所稅實際征收額大部分采用了總價1－2％的稅率。
“普通住宅”有免稅空間
而對于符合“普通住宅”的開發商來說，征稅細則表示只要增值額達不到20％，這項增值稅將可以免繳。
1995年1月，國稅總局發布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》除了規定具體征收稅率之外，還在第十一條中指出，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅�！�
根據這一細則，部分普通住宅將可以免征土地增值稅。
2005年5月，上海出臺對于普通住宅的標準要求同時滿足三個條件，包括（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米以下；（三）實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低于17500元/平方米，內環與外環之間的低于10000元/平方米，外環線以外的低于7000元/平方米。
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土地增值稅要點
●兩種情形免征土地增值稅
1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；
2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
●土地增值稅的清算單位
1.土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
2.開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
●土地增值稅的清算條件
�。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏�，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
�。ǘ┓舷铝星樾沃坏模鞴芏悇諜C關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
●土地增值稅實行四級超率累進稅率
1.增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
2.增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
3.增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
4.增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
●土地增值稅稅額計算
可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
1.增值額未超過扣除項目金額50%的土地增值稅稅額=增值額×30%
2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
4.增值額超過扣除項目金額200%的土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%（公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數）
●計算增值額的扣除項目：
1.取得土地使用權所支付的金額；
2.開發土地的成本、費用；
3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
4.與轉讓房地產有關的稅金；
5.財政部規定的其他扣除項目。
