2006中國金融年度人物活動評選

　　主持人：唐文祺

　　整理：李和裕

　　嘉賓：董焱中國指數研究院土地研究中心資深分析師

　　土地“閘門”越關越緊，我國原有的土地管理模式經歷著調整。從今年1月1日起實施的《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》，對1988年發布施行的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》作出重大修改：提高城鎮土地使用稅稅額標準，每平方米年稅額在原基礎上提高2倍；征收范圍擴大到外商投資企業和外國企業等。

　　本周的“上證第一演播室”就請來專家，討論城鎮土地使用稅倍增對樓市的影響。專家認為，城鎮土地使用稅是目前土地保有環節征收的惟一稅種，此次修改是為了加大對建設用地的稅收調節力度，抑制建設用地的過度擴張，打擊開發商的肆意囤地。

　　土地使用稅促進土地利用

　　主持人：我國的房地產稅不少，如營業稅、建設稅和企業所得稅、土地增值稅等等，其明顯的特點就是都是在房地產流通環節的稅，而如今修改后的土地使用稅針對的是保有環節，會對市場帶來哪些影響？

　　董焱：國務院修改城鎮土地使用稅可加大對城市建設用地的調節和利用，以前的房地產流通環節的稅負比較輕，造成了一些房地產開發企業在拿到土地之后就等待土地升值，而不是用心開發，造成土地資源的浪費。土地使用稅的實施，也同樣提高了土地的使用、轉讓成本，對土地空置現象也有緩解作用，打擊開發商的隱性囤地。

　　另外，以前的稅收基本是一次性成本，現在的使用稅卻是循環形式，因此土地的隱性成本增加了，從某一方面來講，這會促進土地的集約利用及提高土地利用的質量。當然，土地成本的上升，或多或少地會對今后的房屋價格產生影響，但也不是說全部的土地成本都會轉嫁到商品房價格上。國家的調控是要解決老百姓的住房需求，土地價格上升但開發利潤在降低。

　　政府參與分配也受益

　　主持人：您覺得上漲的數額是不是合理呢？

　　董焱：我覺得和物價保持了大致一致的上漲比例。

　　主持人：前面我們也提到了，土地既有流通環節的稅，又有保有環節的稅，這兩個不同階段的稅有哪些作用上的區別呢？

　　董焱：在流通環節征稅，房地產開發企業仍可以把土地囤積起來，等待土地升值后轉讓獲利，而保有環節征稅及規定時間開發，使房地產開發企業不能長期囤積土地，對房地產市場的可持續發展也有幫助。另外，如僅在流通環節征稅，會使政府過度地依賴于土地出讓金，而在保有環節征稅，使政府能參與到土地價值的分配，也成為直接受益者，獲得穩定的收入來源。

　　主持人：這次還有一個變化就是將土地使用稅的征收范圍擴大到外商投資企業和外國企業，這會帶來什么樣的影響？

　　董焱：這就是表明內外資房地產開發企業有平等的條件，不像以前，內資房地產開發企業需要交納土地使用稅，外資房地產開發企業卻不需要，屬于對外資鼓勵的性質，現在則是平等的基礎。同時，我覺得這也是限制外資進入中國內地房地產市場表現在土地環節的一個措施。但對于資金實力雄厚的外資企業還是起不到根本的抑制作用。

　　土地是開發商存活指標

　　主持人：我們上海證券報對上市公司的發展比較關注，在很多房地產上市公司提供的年報和公告當中，就說到自己的土地存量有多少，您覺得土地儲備對企業有什么意義？

　　董焱：土地儲備決定了房地產開發企業能否可持續發展。目前土地調控加強，也使房地產行業出現明顯的整合現象，以前那些只圖投機的房地產開發企業會被市場淘汰，真正有實力的則會發展壯大。土地成為一個房地產開發企業存活的最重要指標之一。