業內人士稱，土地增值稅“清算制”對房地產業高利潤能有多大沖擊，關鍵在于如何嚴格界定“扣除項目”
2007年房地產稅費調控的大幕已然開啟。
16日晚，國家稅務總局在下發的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（下稱《通知》）中，明確規定從2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為實打實的“清算制”。
新華社的分析文章稱，加之此前的城鎮土地使用稅額標準提高2倍、新增建設用地土地有償使用費提高1倍的政策已于1月1日正式實施，在房價高位運行、“且調且漲”的背景下，2007年房地產稅費調控的大幕已然開啟。
“扣除項目”是關鍵
《通知》的發布意味著房地產開發項目土地增值稅從“預征”步入“清算”時代。
業內人士介紹，我國現行土地增值稅暫行條例及相關細則規定，土地增值稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目（即成本）金額50%的，課稅30%；最高的，增值額占扣除金額200%以上的，課稅60%.
但在實際操作中，由于《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結果各地多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1%~3%.這一稅率與房地產行業的高利潤明顯不符。
國稅總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發拖延清算的漏洞，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對于因賬務不全難以確定轉讓收入、扣除項目金額，或未按照規定期限辦理清算手續等情況，稅務機關可按當地同類企業的一般標準且不低于預征稅率的稅負進行核定征收。
業內人士指出，土地增值稅“清算制”對房地產業高利潤究竟能有多大的沖擊，關鍵還要嚴格“扣除項目”的界定，否則，開發商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。
地產股過山車
受到土地增值稅清算通知的影響，A股房地產板塊昨日出現暴跌。
昨日，內地股市17家上市房地產公司跌停，13家跌幅9%以上。萬科A（17.28，-1.92，-10.00%）（000002.SZ）、保利地產（52.03，-5.78，-10.00%）（600048.SH）、華僑城（000069.SZ）、陸家嘴（14.17，-1.57，-9.97%）（600663.SH）、金地集團（17.76，-1.97，-9.98%）（600383.SH）等龍頭股封死跌停。受此影響，滬深大盤也雙雙大幅下挫。香港股市的內地地產股昨日股價也分別下跌5%～7%不等。
而就在此前的15日，內地及香港股市的房地產股，出現不同程度的股價飆升。其中，內地股市多只地產股沖擊漲停，香港股市多個內地概念房企被外資機構調高評級。
國都證券地產行業分析師孫志敏昨日在接受《第一財經日報》采訪時表示，地產股暴跌是受到了《通知》出臺的影響，因為這會在整體上增加地產業的稅收負擔，再加上前期由于人民幣匯率不斷創出新高，地產股的整體漲幅較大，因此回調也就相對較猛。
盡管此前“預征”時代的土地增值稅在各地征收標準并不一樣，但實際預征率普遍較低。對于眾多上市房企來說，如果完全按照規定的累進稅率計算，將對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。
土地儲備成負擔
對于進軍一線城市的房地產開發企業來說，這筆開支將成為不小的負擔。
目前股價暴漲而后又暴跌的房地產企業，大多擁有大量的廉價土地儲備，而且去年業績出現跨越式增長。如萬科去年的土地儲備增長可能超過1500萬平方米，僅一至三季度的土地儲備增長中，就有60%以上為通過協議轉讓取得的低價地塊。萬科董事長王石近日在博客上透露，2006年度萬科繳稅24.9億元，比2005年增加11.08億元，上升80%.
保利地產也同樣在去年出現土地儲備猛增。在其上市的5個月后，土地儲備猛增500萬平方米左右。而且一線城市如北京、廣州的不少地塊為協議取得的低價土地。
此外，急升后下跌的股票如中糧地產、九龍山、中華企業等，也是在內地一線城市擁有不少早年買下的低價優質土地儲備。
東北證券地產行業分析師袁鵬濤認為，從《通知》的具體內容來看，那些前期擁有土地儲備較多、取得土地時間較早的住宅開發類上市公司受到的沖擊是最大的。“一般來講，取得土地越早的企業成本會越低，因為以前的土地多是協議轉讓，而現在都是拍賣，成本不可同日而語。”
孫志敏認為，從《通知》出臺的本意來看，既不是為了打壓房價，也不是為了打壓地產股的股價，而是為了規范房地產業的發展和經營。就國際經驗而言，一般房地產開發企業的利潤率在15%左右，而我國目前房地產開發企業的利潤率遠高于這一數值，而這很大程度上是得益于囤積土地獲利。
“其實《通知》對住宅開發類地產股影響較大，但對商業地產股影響則有限。”袁鵬濤說。
