北京二手房交易將從今天起開征土地增值稅，一些中介機構預測，二手房市場進入營業稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅”并征時代后，將導致今年全年二手房市場的明顯降溫，明年的市場將會更加規范，而房價仍會保持穩步上漲。
征收范圍擴至非住宅
北京市朝陽區日前向京城各大中介公司下發了土地增值稅的征收細則，將征收范圍從住宅擴大到寫字樓、商鋪等非住宅；并且，所征收的土地增值稅也不扣除因轉讓房屋獲利所需要交納的個人所得稅。
盡管北京市還沒有出臺相關細則，但據業內人士介紹，其他各區縣將在征收標準、計算方式等關鍵問題上與朝陽區的實施細則保持一致。按照細則，個人轉讓140平方米以上、未滿5年的非普通住宅以及住宅以外的其他類型房屋都需要交納土地增值稅。
盡管土地增值稅對二手房的波及范圍有限，但還是再次帶來了集中過戶熱潮。北京市信一天房地產經紀有限公司的統計顯示，自該通知出臺到執行的半個月里，非普通住宅成交量環比上漲了24.8%.該公司市場部經理羅煜分析說，非普通住宅的供求量雙漲主要是因為其大多在土地增值稅征收之列。
“三稅”降溫二級市場
一些經濟機構認為，從今天起，二手房交易環節的三大稅種一起征收，在明顯打壓投資性需求的同時，也將造成整個二級市場的降溫；但明年的市場仍值得期待。
北京市我愛我家房地產經紀有限公司預測，即便年底前北京二手房交易有所回暖，今年全年的交易量將達76000套左右，同比增長約為8%，遠遠低于前兩年的64%和23%.而北京自1999年10月開放二手房市場以來，二手房交易量一直保持著很高的增長速度。從2000年的1100套到2005年的70180套，短短6年間增長了63倍。
我愛我家的專家分析，“三稅”一方面導致部分業主因收益減少而“由售轉租”，另一方面也使得大多數業主直接將稅費“轉嫁”給購房人，導致二手房的購房費用猛增，原本與一手房相比的價格優勢弱化，甚至在某些區域出現了一二手房屋價格倒掛的奇怪現象。
北京市鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松同樣認為，今年無法達到年初預計的8萬至10萬套的交易規模。但他預計，由于二手房交易環節的稅費基本出臺完畢，再加上明年新建商品房的供應萎縮，明年二手房交易有望突破10萬套。
羅煜認為，從短期來看，“三稅”將導致房主轉嫁稅費致使房價被動上漲，但從長期來看，能規范房地產市場消費行為，遏制投資性需求過重以及炒房哄抬房價的行為。他預計，明年新增自然需求將達15%以上，房價依舊保持穩定上漲。
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11月8日國稅總局發布《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標準住宅”認定，要從嚴掌握。這就意味著，上海的普通住房標準將重新界定，土地增值稅的征收范圍也將擴大。
土地增值稅開征12年
筆者從復旦大學國際稅法教授陸志安處得知，土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。國務院于1993年12月13日發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅，房地產的賣出的價格扣除買入的價格以及合理的費用后，按照30%至60%的稅率征收。至今已十二年。詳細進入>>>
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知識小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國家為了規范土地和房地產交易秩序，調節土地增值收益而采取的一項稅收調節措施。我國于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細則》。
轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，是土地增值稅的納稅義務人，應當按照《條例》的規定繳納土地增值稅。
作為個人所購房產，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉讓、經營此房并獲得相當標準以上增值收入時，才有必要繳納土地增值稅。具體規定請按照最新調整。
