昨天，朝陽區地稅局向京城各大中介公司下發了土地增值稅的實施細則。據介紹，其他各區縣除可能有個別環節的不同外，在征收標準、計算方式等關鍵問題上將統一按朝陽區實施細則執行。“我愛我家”專家指出，從此次發布的土地增值稅實施細節來看，有三大變化。

    一、房產宏觀調控范圍，由住宅物業擴大到商業地產。

    二手房轉讓征收土地增值稅細則規定：“二手房稅收征收范圍從住宅擴大到寫字樓、商鋪等非住宅”。從國家利用稅收環節對房地產市場上漲過快的房價進行調控，可以看出，其征收的領域及范圍正在從住宅物業向商業地產延伸、擴大。這一政策出臺與實施不僅是國家宏觀調控深入的一個信號，同時也是一個重要的轉變。因為，從今年國家發布的房地產各項政策中不難看出，其重點整治對象即針對住宅，而此次細節的出臺，國家通過宏觀調控平抑房價的重點不僅僅是住宅，對于商業地產，政府也是相當關注的。

   二、普通住宅與非普通住宅的標準是120㎡還是140㎡以上，界線劃分明確。

    11月份，民間傳言國稅總局將對普通住宅標準的界線下調，即要同時滿足“住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”三個條件才可視為普通住宅。而此次公布的二手房轉讓征收土地增值稅細則明確規定，建筑面積的限制仍然是140平方米。這也使得市場一度風傳，140平方米限制將下調為120平方米的“傳聞”得以平息。同時，120平方米－140平方米的中間地帶房屋也取得了豁免土地增值稅征收的“特權”。細節的出臺，使得土地增值稅普通住宅與非普通住宅的征收面積劃界進一步得到了確認，對于二手房市場上，120平方米－140平方米之間次新房交易增長帶來了一定促進作用。

    三、抵扣項目不包括個人所得稅，國家打擊投機炒房意圖明顯。

    按照此前的規定，二手房轉讓所需交納的土地增值稅，將扣除因轉讓獲利而交納的個人所得稅。但新的細則規定，扣除項目不包括個人所得稅。這意味著，房主將需要多交納相當于個稅款額的費用�！拔覑畚壹摇睂＜抑赋�，政府之所以會有如此規定，是因為土地增值稅和個人所得稅，都是對于個人轉讓房產增值的那部分進行征收的。換言之，這兩個稅費是同一個層面、同一個層次的稅種，都是平行的稅種，并無相互抵扣關系。因此，政府此次下發的土地增值稅征收細則明令指出，扣除項目不包括個人所得稅�？梢�，政府打擊投機炒房意圖的明顯，同時，對于北京房地產市場上漲過快的房價也將起到很好的抑制作用。

    “我愛我家”專家認為，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式，在具體抵扣項目計算時較為復雜。因此，我們認為，該稅種在市場的執行過程中有可能會選擇按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅，對于買賣雙方來說，土地增值稅的征收并無大太影響。

    此次二手房轉讓征收土地增值稅細則的及時出臺，對于從12月1日起開始征收的土地增值稅起到了一個非常及時又較為明確的指導作用，使得稅費的征收和二手房市場較為平穩的發展，同時，解決了政策細節未出之前，客戶及業主較為關心及疑慮、擔心的問題。