11月8日國稅總局發布《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標準住宅”認定，要從嚴掌握。這就意味著，上海的普通住房標準將重新界定，土地增值稅的征收范圍也將擴大。

　　土地增值稅開征12年

　　筆者從復旦大學國際稅法教授陸志安處得知，土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。國務院于1993年12月13日發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅，房地產的賣出的價格扣除買入的價格以及合理的費用后，按照30%至60%的稅率征收。至今已十二年。

　　可為何對于上海人而言，在房屋買賣過程中受土地增值稅的影響不大呢？原因在于建設部曾規定普通住宅可享受土地增值稅的優惠政策，而普通住宅的單套建筑面積標準為120平方米以下，各地區可以根據實際情況向上浮動20%的比例。正是由于這個浮動標準，在2000年之前一些地方為了鼓勵當地的房地產流通，都采取一定的土地增值稅優惠政策。比如一直以來，上海對于一般住宅轉讓，土地增值稅都是免征的。

　　調控措施更顯嚴厲

　　國稅總局在此時發布《通知》，嚴征土地增值稅無疑是宏觀調控的一部分，持續釋放著緊縮銀根、地根的信號。在采訪復旦大學房地產研究中心主任尹伯成的過程中，他對該政策相當贊同。他認為，近年來，土地漲價太厲害，房價的上漲其實就是土地的增值。2003年之前買房子的人通過轉手買賣，賺了一大筆錢，這其實就是土地增值的收益。但土地所有權是國家的，土地的增值并不是使用權的增值，房產投資人可以享受土地增值的一部收益，卻不能享用全部。土地增值稅就是國家用稅收的形式，將房價增值部分從投資人手里抽走，這是合理的。

　　從全國范圍來看，宏觀調控未達到預期效果。最直接的表現就是今年二、三季度全國70個城市的房價仍然保持較高的增長速度。在這種情況下，國家必定對房地產行業采取更加嚴厲的調控措施。正如漢宇地產資深分析師邵明浩說的：“土地增值稅作為一個存在已久的稅種具有稅率高、范圍廣的特點，是一個隨時都可以啟用的工具，符合目前國家調控的要求”。

　　征稅范圍大大擴展

　　隨著《通知》的出臺，“普通住宅單套建筑面積的標準，各地區可以根據實際情況向上浮動20%的比例”的規定被取消。那么上海的土地增值稅征收范圍會受到怎樣的影響？

　　目前上海各個房地產交易中心僅對住宅市場中的獨棟別墅二手轉讓征收土地增值稅。2005年6月1日開始，上海對獨棟別墅二手轉讓開始征收土地增值稅。而對于產權證上物業類型中沒有標明獨棟別墅、花園洋房的是不征收土地增值稅的。

　　按照11月8日《通知》的精神，上海不僅原來沒有納入土地增值稅中的聯體、疊加別墅，而且所有非普通住宅及部分主要是建筑面積在120至140平方米之間的普通住宅也被納入征收土地增值稅的范圍。相比于原來只征收獨棟別墅的情況，現在的征收范圍被大大擴展。

　　照以往情況看，上海在宏觀調控政策出臺后，會出臺相應的地方細則來具體落實。日前，筆者連線上海市稅務局，該政策目前上海正處于研究過程中，何時執行，是否會出臺相應的地方細則，還有待時日。

　　一、二手房受聯動影響

　　業內人士均認為如果嚴格按照上述標準征收土地增值說的話，對上海一、二手房交易都會產生比較明顯的影響。復旦大學陸志安分析，土地增值稅通過稅收杠桿促使更多手中有土地或準備拿地的開發商來開發小面積低總價的普通住宅，滿足更多普通消費者的需求，從而穩定房價。

　　而根據漢宇地產對上海二手房交易的統計顯示，在06年上半年的交易中，面積大于120平方米的住宅占整個交易的3成以上，而其中需要交納個人所得稅（也就是說有贏利的）占70%，也就是政策出臺后有兩成的二手房交易可能受到土地增值稅的影響。同時，漢宇地產資深分析師邵明浩和交易管理部副經理倪岱爾均認為相對于二手房，一手房的銷售可能受到的影響會更嚴重。