隨著南京“地王”頻出，地價不斷刷新，房地產市場越來越火熱的同時，房屋租賃市場也在不斷升溫。但是房屋租賃所涉及的相關稅種較多，有些出租人不知道如何計算繳納，有些甚至不知道房屋出租需要納稅。小編將為廣大納稅人介紹房屋租賃相關稅收政策。

房屋租賃應注意

納稅義務發生時間

秦淮區某銷售企業有多處商鋪，根據承租人與企業合作程度的深淺，采取不同的租金結算方式。面對多種結算方式，該企業財務人員對房產租賃所涉及的稅種納稅時間產生了困惑，專門前往秦淮地稅局咨詢各稅種的繳納時間。

秦淮地稅局工作人員解釋，根據相關稅收政策的規定，單位出租房屋取得的收入應主動申報繳納稅款，主要涉及營業稅及附加、企業所得稅、房產稅、印花稅等。對于納稅義務發生時間，各稅種的規定也不完全一致。

根據《營業稅暫行條例》及其《實施細則》的規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

根據《江蘇省地方稅務局關于明確部分稅種納稅期限有關事項的公告》（蘇地稅規[2013]6號）的規定，按租金收入計征房產稅的，納稅人應于實際收取租金收入的次月15日內申報納稅。

對于房屋租賃合同涉及的印花稅則根據《印花稅暫行條例》及其《施行細則》的規定，應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花。另據我省規定，實行印花稅匯總繳納的納稅人，以一個月為納稅期，應于次月15日內申報納稅。未實行印花稅匯總繳納的納稅人，應于書立或領受應稅憑證之日起15日內計算貼花。

因此，公司應該仔細區別在不同結算方式下不同稅種的不同應稅時間，以免產生不必要的稅務處罰。同時提醒納稅人，南京地稅為方便納稅人，委托了南京市房產局代開房屋租賃發票，納稅人可以在代開票窗口申報稅款及開具發票。

經營公租房取得的租金可享稅收優惠

“地稅工作人員非常認真和貼心，是他們及時告訴了我們稅收優惠政策，讓我們享受到了102萬元的營業稅和房產稅減免。”南京江寧民心保障房置業管理有限公司財務會計高興地說。

隨著江寧區城鎮化的快速推進，公共租賃住房也得到較快發展，住房供應體系趨向完備。江寧地稅局為保障江寧公共租賃住房規范有序發展，落實專門人員深入到負責江寧區公共租賃住房租賃管理工作的南京江寧民心保障房置業管理有限公司開展納稅輔導和稅收政策服務。稅務人員向企業介紹，根據《財政部 國家稅務總局關于促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》（財稅[2014]52號）的規定，對公共租賃住房免征房產稅。對經營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業稅。公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征營業稅、房產稅優惠政策。享受上述稅收優惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

科技企業孵化器可免征房屋租賃營業稅

劉經理是六合區一家高新技術創業服務中心的負責人，他最近來到六合地稅辦稅局大廳，希望可以獲得與科技企業孵化器有關稅收政策的指導。

稅務人員向劉經理介紹，根據《財政部 國家稅務總局關于科技企業孵化器稅收政策的通知》（財稅[2013]7117號）的規定，自2013年1月1日至2015年12月31日，對符合條件的科技企業孵化器（也稱高新技術創業服務中心）自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業使用的房產、土地，免征房產稅和城鎮土地使用稅；對其向孵化企業出租場地、房屋以及提供孵化服務的收入，免征營業稅。

“如果您的企業符合科技企業孵化器的相關規定，我們會盡快為您辦理審核、備案、免稅等手續。”在向劉經理宣傳了相關稅收政策后，辦稅服務廳工作人員向其介紹。

科技企業孵化器對于完善創新體系、繁榮經濟發揮著重要的作用，六合地稅局積極配合地方政府做好相關的涉稅咨詢、政策解讀、減免稅政策落實等工作，助力六合地區經濟發展。

轉租房產應按取得的租金全額征收營業稅

某物業公司于2015年以每年1600萬元的租金承租了一棟大廈，然后投入了400萬元翻新改造，再轉租給客戶，取得了2200萬元的租金收入。該物業公司認為，其在轉租過程中，雖然取得2200萬元租金收入，但扣除承租成本和改建支出2000萬元，實際只取得了200萬元的“純收入”，于是就以200萬元為應稅收入申報繳納營業稅金及附加11.2萬元。不過，該公司新來的財務人員李小姐對此卻有所疑惑，便前往雨花臺地稅咨詢這樣繳稅是否正確？

稅務人員解釋：根據《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]76號）的規定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。而在計稅依據上，根據《營業稅暫行條例》（國務院令540號）第五條的規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務向對方收取的全部價款和價外費用。轉租房產無論轉租多少環節，每一道環節都應按照租金收入全額計征營業稅，而非差額征收，不能扣除任何租賃成本。

因此，根據現行稅法規定，該公司上述業務屬于轉租業務，應按取得的租金收入全額征收營業稅，也就是說，申報營業稅時營業額不允許任何稅前扣除。由于未按規定申報繳納營業稅金及附加的行為，該公司不得不接受補繳稅款和罰款合計160萬元的處理。