1、準則規定

　　《企業會計準則第3號——投資性房地產》相關規定如下：

　　第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　（一）投資性房地產開始自用。

　　（二）作為存貨的房地產，改為出租。

　　（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。

　　（四）自用建筑物停止自用，改為出租。

　　第十四條在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

　　第十五條 采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

　　第十六條 自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

　　2、轉換日的確定

　　（1）投資性房地產開始自用，是指投資性房地產轉為自用房地產。其轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　（2）投資性房地產轉為存貨，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或者類似機構作出書面決議明確將其重新開發用于對外銷售的日期。

　　（3）作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物、自用土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日。租賃開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

　　3、投資性房地產轉換為非投資性房地產

　　（1）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為自用房地產

　　企業將原本用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產商品、提供勞務或者經營管理，投資性房地產相應地轉換為固定資產或無形資產。例如，企業將出租的廠房收回，并用于生產本企業的產品。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　企業將投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊（攤銷）、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、"固定資產減值準備"等科目，會計處理參考如下：

　　借：固定資產或無形資產（按投資性房地產的賬面余額）

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　貸：投資性房地產累計折舊或累計攤銷（按已計提的折舊或攤銷）

　　如果已計提減值準備的

　　借：投資性房地產減值準備

　　　　貸：固定資產減值準備或無形資產減值準備

　　例1：

　　2017年8月1日，甲企業將出租在外的廠房收回，開始用于本企業生產商品。該項房地產在轉換前采用成本模式計量，其賬面價值為2800萬元，其中，原價5000萬元，累計已提折舊2200萬元。甲企業的賬務處理如下：

　　借：固定資產      50000000

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷） 22000000

　　　　貸：投資性房地產——廠房       50000000累計折舊          22000000

　　（2）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產轉換為自用房地產

　　企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

　　轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產——成本”科目；按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目；按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

　　例2：

　　2018年10月15日，甲企業因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業的行政管理。2018年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產轉換為自用房地產，當日的公允價值為4800萬元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4750萬元，其中，成本為4500萬元，公允價值變動為增值250萬元。

　　甲企業的賬務處理如下：

　　借：固定資產      48000000

　　　　貸：投資性房地產——成本    45000000

　　　　　　　　　　　　——公允價值變動   2500000

　　　　　　公允價值變動損益       500000

　　（3）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為存貨

　　房地產開發企業將用于經營租出的房地產重新開發用于對外銷售的，從投資性房地產轉換為存貨。這種情況下，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。

　　企業將投資性房地產轉換為存貨時，應當按照該項投資性房地產在轉換日的賬面價值，借記"開發產品"科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記"投資性房地產累計折舊（攤銷）"科目，原已計提減值準備的，借記"投資性房地產減值準備"科目，按其賬面余額，貸記"投資性房地產"科目。

　　（4）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產轉換為存貨

　　企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

　　轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記"開發產品"科目，按該項投資性房地產的成本，貸記"投資性房地產——成本"科目；按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記"投資性房地產——公允價值變動"科目；按其差額，貸記或借記"公允價值變動損益"科目。

　　例3：

　　甲房地產公司將其開發的的部分寫字樓用于對外經營租賃。2018年10月15日，因租賃期滿，甲企業將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發用于對外銷售，即由投資性房地產轉換為存貨，當日的公允價值為6000萬元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為5600萬元，其中，成本為5000萬元，公允價值變動為增值600萬元。

　　甲企業的賬務處理如下：

　　借：開發產品      60000000

　　　　貸：投資性房地產——成本    50000000

　　　　　　　　　　　　——公允價值變動   6000000

　　　　　　公允價值變動損益      4000000

　　 4、非投資性房地產轉換為投資性房地產

　　（1）作為存貨的房地產轉換為采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。這種情況下，轉換日通常為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。一般而言，對于企業自行建造或開發完成但尚未使用的建筑物，且董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自行建造或開發產品用于經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。

　　企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記"投資性房地產"科目，原已計提跌價準備的，借記"存貨跌價準備"科目。按其賬面余額，貸記"開發產品"等科目。

　　例4：

　　甲企業是從事房地產開發業務的企業，2017年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2017年4月15日。2017年4月15日，該寫字樓的賬面余額5500萬元，未計提存貨跌價準備。

　　甲企業的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產——寫字樓  55000000

　　　　貸：開發產品      55000000

　　（2）作為自用的房地產轉換為采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，通常應于租賃期開始日，按照固定資產或無形資產賬面價值，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。對不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其自用房地產用于經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為將自用房地產轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。

　　企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建筑物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入"投資性房地產"、"投資性房地產累計折舊（攤銷）"、"投資性房地產減值準備"科目，按其賬面余額，借記"投資性房地產"科目，貸記"固定資產"或"無形資產"科目，按已計提的折舊或攤銷，借記"累計折舊"或"累計攤銷"科目，貸記"投資性房地產累計折舊（攤銷）"科目，原已計提減值準備的，借記"固定資產減值準備"或"無形資產減值準備"科目，貸記"投資性房地產減值準備"科目。

　　例5：

　　甲企業擁有一棟辦公樓，用于本企業總部辦公。2017年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃協議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業使用，租賃期開始以日為2017年4月15日，為期5年。2017年4月15曰，這棟辦公樓的賬面余額5500萬元，已計提折舊300萬元。甲企業的賬務處理如下：

　　借：投資性房地產——寫字樓   55000000

　　　　累計折舊         300000

　　　　貸：固定資產           55000000

　　　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）          300000

　　（3）作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項房地產在轉換日的公允價值，借記"投資性房地產-成本"科目；原已計提跌價準備的，借記"存貨跌價準備"科目；按其賬面余額，貸記"開發產品"等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記"公允價值變動損益"科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記"其他綜合收益"科目。待該項投資性房地產處理時，因轉換計入其他綜合收益的部分應轉入當期損益。

　　（4）作為自用的房地產轉換為采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記"投資性房地產-成本"科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記"累計攤銷"或"累計折舊"科目；原已計提減值準備的，借記"無形資產減值準備"、"固定資產減值準備"科目；按其賬面余額，貸記"固定資產"或"無形資產"科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記"公允價值變動損益"科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記"其他綜合收益"科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入其他綜合收益的部分應轉入當期損益。

　　例6：

　　2017年6月，甲企業打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業繁華地段，甲企業準備將其出租，以賺取租金收入。2017年10月30日，甲企業完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2017年12月，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其原辦公樓租賃給乙企業使用，租賃期開始日為2018年1月1日，租賃期限為3年。2018年1月1日，該辦公樓的公允價值為4億萬元，其原價為5億元，已提折舊15000萬元；假設甲企業對投資性房地產采用公允價值模式計量。甲企業的賬務處理如下：

　　甲企業應當于租賃期開始日（2018年1月1日）將自用房地產轉換為投資性房地產。

　　借：投資性房地產——成本  400000000

　　　　累計折舊     150000000

　　　　貸：固定資產      500000000

　　　　　　其他綜合收益            50000000