2016年5月1日后，物業服務作為商務服務業的一員，納入了營改增范圍。物業提供各種服務的稅率是多少？收取的停車費、代收代付水費如何進行稅務處理？一起來看看吧~

問題1：我們是物業公司，屬于一般納稅人，為了更好地收取物業服務費，鼓勵業主一次性交付全年物業服務費，公司采取獎勵措施：業主一次性交付一年物業服務費，獎勵食用油一桶，價值60元左右，為此公司購入食用油100桶，價值60000元，請問管理員，這些能否進行進項稅抵扣？

回復：這個情況下，贈送的食用油必須視同銷售，可以抵扣進項。同時，對于業主一次性交付全年的物業費，如果開了發票，就需要在當期確認全年物業費收入，繳納稅款。

備注：物業向業主贈送禮品，符合《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條：單位或個體經營者的下列行為，視同銷售貨物：（八）將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。

問題2：物業公司提供停車服務，代為經營管理業委會的停車場地，收取的停車費用如何征稅呢管理員：提供停車服務，按照不動產經營租賃服務征稅，適用11%稅率；營改增前取得的停車場收取的停車費服務可選擇適用簡易計稅方式，適用5%的征收率。

備注：不僅僅是停車服務，相似的業務比如將電梯轎廂出租給廣告公司發布轎廂廣告、小區內地面提供給外來商戶擺展收取場地費，這些行為都屬于不動產經營租賃服務，適用于11%增值稅率。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

問題3：物業代收代付的水費如何處理呢？這是我比較頭疼的。

回復：別擔心！國稅局早就做出了明確的規定，可以用兩種不同的方法進行處理，但兩種方式不得同時選用。

方法一 差額扣除

《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（2016年第54號公告）明確指出，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅備注：如何申報？

1、銷售額。物業公司代收的水費（含自來水水費和污水處理費）以扣除其對外支付的水費（含自來水水費和污水處理費）后的余額為銷售額。代收水費銷售額不得申報負數。

2、當期申報扣除對外支付的水費金額不得大于當期申報的代收水費金額，尚未申報扣除金額可結轉下期申報扣除。

3、物業公司代收的水費部分的銷售額，應在增值稅納稅申報表附列資料（一）第12欄“3%征收率的服務、不動產和無形資產”欄填報。物業公司提供物業服務取得的收入不得在該欄目填報。

方法二 代收轉付

由物業公司實行代收轉付，收取公攤水費后轉付水務集團，增值稅發票由水務集團開具給用戶。實行代收轉付收取的公攤水費按“以委托方名義開具發票代委托方收取的款項”不作為物業公司物業費收入的價外費用，不征收增值稅。實行代收轉付的企業應該具備以下條件：1、持有相關代收協議；2、物業公司不墊付資金；3、代收時將發票直接轉交給客戶。