筆者疏理多年的納稅評估工作實踐發現，稅務機關對房地產開發企業的征管工作存在一些問題，導致不少稅款流失，亟待通過專業化的職能安排和一系列有針對性的信息化手段進行破解。

房地產開發涉及稅種多、管理部門多

我們知道，房地產開發企業一般具有如下特點：業務范圍包括購買土地、建造房屋以及銷售房屋等，所開發產品包括住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施，項目開發周期長，常會滾動運行，同時涉及關聯方多且雜。

與此同時，房地產開發企業通常涉及多個稅種，目前有增值稅、營業稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、印花稅、車輛購置稅、車船稅、關稅、企業所得稅、個人所得稅以及相關的費用。

這個行業面對的職能管理部門也很多，除了國稅局和地稅局外，還有規劃局、國土局、建設局、房管局、環保局、公安局（消防）、地震局（人防）等。房地產開發企業在每個管理部門都要留下管理信息。

該行業的稅收管理目前存在四個問題

對于這樣一個涉及復雜的行業，在我國不少地方，稅務機關仍采用傳統的手工方式進行稅收管理，比如手工采集數據，建立紙質征管檔案等。在這種情況下，伴隨著近年來我國房地產行業的快速發展，房地產開發企業的稅收流失現象日益嚴重。筆者總結認為，目前我國在房地產開發企業的稅收管理方面主要存在四個問題。

一、成本對象備案流于形式，成本核算管理失控

根據現行稅法規定，成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關的同意。

所謂成本對象，是指為歸集和分配產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。然而，在實際中，有關成本對象的規定形同虛設。

這一方面是因為，目前稅法對于成本對象備案只是義務性規范，納稅人若不遵從，并不會受到什么懲罰，導致成本對象備案流于形式。據了解，現實中有許多房地產開發企業都未按規定對成本對象備案。另一方面是因為，不少房地產開發企業雖然到稅務機關對其成本對象進行了備案，但多是備其以前傳統的紙質檔案，也不去及時更新，形成備案沒有多少意義的局面。

加上房地產項目通常開發周期長、滾動開發、稅收管理員調動等因素，稅務機關對一項房地產開發產品的成本很難理出清晰的頭緒。在這種情況下，稅務機關在受理房地產開發企業的土地增值稅和企業所得稅申報業務時，關于成本的計稅基礎，基本上是由企業說了算。這種在成本對象管理上的漏洞，導致不少土地增值稅稅款和企業所得稅稅款流失。

二、國稅機關在房地產稅收管理方面比較被動

目前，房地產企業涉及的稅收由國稅機關和地稅機關共同管理。按照劃分，國稅機關主要負責銷售自產貨物方面的增值稅和作為房地產應稅收入的企業所得稅。地稅機關主要負責營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產稅、契稅等相關稅種。

由于銷售不動產發票由地稅機關發放控管，地稅機關管理的房地產稅種數量和稅款金額也比國稅機關多，在房地產稅收管理方面，地稅機關通常更占優勢，管理效果也相對較好。對于國稅機關來說，由于對銷售不動產發票沒有控管權，對開票金額缺乏有效的控管方法，加上對房地產企業在地稅機關繳納的營業稅、印花稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅和房產稅的計算不夠熟悉，在受理房地產開發企業的土地增值稅和企業所得稅申報業務時，在許多情況下都是由企業說了算，很容易造成稅款流失。

三、國稅機關與地稅機關聯合辦稅的力度不夠

隨著稅收信息化建設的深入，不少地方已實現國地稅機關登記信息及時共享，但在更多的涉稅信息共享方面，尤其是房地產企業涉稅信息共享方面，雙方聯合得還非常不夠。

這樣，房地產企業每月開具了多少不動產銷售發票，向地稅機關申報了多少營業稅，管理該企業所得稅的國稅機關都無從了解，因而也難以判斷該企業申報的企業所得稅應稅收入是否準確。同理，房地產企業當期在地稅機關繳納了多少土地增值稅，所繳稅款是如何計算的，國稅機關也無從了解。不能正確核算房地產企業繳納的土地增值稅，國稅機關自然也無法弄清楚納稅人所得稅前扣除的成本費用是否真實、準確，自然也難以判斷企業當期申報的企業所得稅是否準確。

四、稅務機關不能及時獲取房地產管理部門的信息

目前，房地產開發企業面對的行政管理部門主要有地稅局、國土局、工商局、規劃局、建設局、房管局等。各部門各有其責，各掌握著房地產企業的經營信息。比如，規劃局主要受理房地產開發企業的建設項目選址申請，國土局主要負責土地征用、劃撥、出讓、轉讓、變更、收購、儲備和收回等工作，建設局主要負責頒發施工許可證，房管局主要負責本行政區域內城市商品房的預售管理等工作。

這些信息，對于稅務機關的稅源情況摸查工作具有重要作用。但目前不少地方的稅務機關還沒有與國土等房地產管理部門之間實現信息共享，影響到了稅務機關對房地產企業的稅收管理質量。

應采用專業化和信息化手段進行應對

針對上述問題，筆者認為，稅務機關應盡快采取以下措施應對。

實行集中加專業化管理。針對房地產開發經營企業稅種多、計算煩瑣的情況，各地縣、市、區級稅務機關應根據當地的實際情況，配備相應的房地產專業管理人員，成立房地產稅源管理辦公室，對房地產企業稅收實行專業化、集中化管理。與此同時，建立房地產專業管理人員長效培訓機制，確保房地產稅源管理人員既精通國稅業務，又擅長計算地稅稅種。

開發應用房地產稅收管理軟件。筆者認為，破解房地產稅收管理難題的關鍵，是盡快開發房地產稅收管理軟件，利用信息化手段采集開發項目的所有信息，監控房地產開發企業的經營過程。比如，這個軟件可以從土地使用權的取得、土地開發、房地產交易、庫存房的管理四個環節設計對應的應用模塊，及時采集開發項目的進展信息�？梢栽O計開發項目基礎信息和申報納稅信息采集模塊，及時采集企業的開發項目基本情況、開發項目規劃情況、相關建筑工程信息、項目銷售基本情況、項目銷售總體情況、各職能部門對外信息公布情況、納稅申報信息、財務會計報表信息等涉稅信息。在設計這些模塊的過程中，應根據征管實際設立相應的參數標準，并在邏輯關系設計方面多下工夫。這樣，房地產稅源管理辦公室就可以統籌房地產專業管理人員，依托房地產稅收管理軟件，高效、準確地開展房地產企業的信息采集、檔案管理、項目工程跟蹤和稅源監控等具體工作。

加大與職能部門的信息共享力度。國土等房地產行政管理部門的信息，對于稅務機關來說至關重要，很大程度上決定著房地產業的稅收管理質量。比如，國稅機關若與地稅機關全面實現信息共享，就可以及時了解房地產企業納稅期開具銷售發票和土地增值稅繳納情況，準確核算企業的收入和成本，準確征收企業所得稅。若稅務機關能及時獲取國土、建設等部門的信息，就能及時確認房地產企業的土地出讓金成本是否真實，是否多列了房屋拆遷費用，實際預售了多少商品房，項目施工進度究竟如何等，這些信息都為準確核算企業的所得稅和土地增值稅金額提供了重要依據。因此，稅務機關應積極拓展與房地產其他管理部門之間的信息溝通渠道，爭取盡早全面實現信息實時共享，利用共享信息，提高房地產業征管的科學性和準確度。

作者單位：湖北省丹江口市國稅局