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房地產企業代收費用的稅務處理
很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，如水、電、氣的初裝費和各項基金等。這些費用一般先由房地產企業收取，后由房地產企業按規定轉交給委托單位，有的房地產企業還會因此而有結余。對這些價外費用是否征稅，以及如何征稅，各稅種的規定有所不同。
需要繳納營業稅
按照營業稅相關法規規定，房地產開發企業代收的價外費用需要納稅。《營業稅暫行條例》（國務院令第540號）第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。《營業稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局第52號令）第十三條規定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
1、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
3、所收款項全額上繳財政。
按照政策規定，即使房地產開發企業代收的費用沒有利差，也要繳納營業稅。為了避免全額納稅，開發企業可以設立或委托代理機構收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》（國稅發[1995]076號）第四條關于代理業營業額規定，代理業的營業額為納稅人從事代理業務向委托方實際收取的報酬。
需要繳納企業所得稅
價外費用是否需要繳納企業所得稅，主要取決于代收費用是以誰的名義收取。如果不是由房地產開發企業開票收取的，則不納稅。國家稅務總局《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金等價物以及其他經濟利益。企業代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入。未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門、單位收取并開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規定，企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。企業對納入開發產品價內自己收取的代收費用，在轉付給委托單位時，也可以從收入中扣除。
不需繳納土地增值稅
財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第六條規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》（國稅發[2007]132號）第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：
1、代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數；
2、代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據此分析，假如房地產開發企業不是按照縣級以上人民政府的規定要求代收的費用，則也要作為開發產品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規定轉付給委托單位，才可以從土地增值稅的應納稅收入額中扣除。
責任編輯：zoe
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