房地產開發企業存貨有以下幾大類：

　　1.原材料類存貨

　　指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。

　　2.設備類存貨

　　指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。

　　3.在產品類存貨

　　指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品（即在建工程）。

　　4.產成品類存貨

　　指各種已完成開發建設全過程并已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已

開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。

　　5.開發用品類存貨

　　指企業在進行房地產開發經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。

　　房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。

　　注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。

　　一、設備采購與收發的核算

　　在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執行情況；設備倉庫負責設備的

收、發、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發的核算。

　　設備的采購、收發按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發、結存

情況，要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬戶。分別核算企業購入各種

設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。

　　例1某房地產開發企業購入電梯一臺，買價（含進項稅） 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀

行存款支付。

　　①根據購貨發票、銀行結算憑證等作如下分錄：

　　借：物資采購——設備    820000

　　貸：銀行存款            820000

　　②假設企業材料設備采購保管費的計劃分配率為2％，則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。

　　借：物資采購——設備     16400

　　貸：采購保管費           16400

　　③電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。

　　借：庫存設備            836400

　　貸：物資采購——設備    836400

　　二、開發產品的核算

　　開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合

同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地（建設場地）、房屋、配套設施和代建

工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。

　　為了正確核算開發產品的增加、減少、結存情況，開發企業應設置資產類“1285開發產品”賬戶。本賬戶借

方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發產品的實際成

本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。本賬戶應按開發產品的種

類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。

　　1.開發產品增加的核算

　　企業的開發產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

　　例2房地產開發企業根據竣工驗收單，本月已完開發產品實際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2

590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。

　　借：開發產品——土地650000

　　——房屋25 900000

　　——代建工程5000000

　　——配套設施1 500000

　　貸：開發成本33050000

　　2.開發產品減少的核算

　　企業的開發產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發產品，應區分不同情況及時進行會計處

理。

　　企業對外轉讓、銷售開發產品時，應于月份終了時按開發產品的實際成本，借記“主營業務成本”賬戶，貸

記“開發產品”賬戶。

　　采用分期收款結算方式銷售開發產品的，在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收

款的開發產品的實際成本，借記“分期收款開發產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。

　　企業將開發的土地和房屋用于出租經營，或將開發的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地

和房屋的實際成本，借記“出租開發產品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品——土地（或房屋）”賬戶。

　　企業將開發的營業性配套設施，用于本企業從事第三產業經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該

配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發產品——配套設施”賬戶。

　　三、出租開發產品

　　出租開發產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現的。

　　為核算企業出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發企業應設置“1295出租開發產品”總分類賬戶，

并下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級賬戶。其中：

　　“出租產品”二級賬戶核算出租開發產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改

變出租開發產品用途對外銷售的出租開發產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。

　　“出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，

借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的

土地、房屋等出租開發產品累計攤銷價值。

　　對于出租的土地和房屋，企業應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地（或房屋）的編號、承租

單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。

　　1.出租開發產品增加的核算

　　企業開發完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出

租開發產品——出租產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。

　　2.出租開發產品攤銷的核算

　　出租開發產品在租賃經營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業應根據出租開發產品的原始價

值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業務成本。出租開發產品攤銷額的計算公式

如下：

　　出租開發產品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預計攤銷年限×100%

　　出租開發產品月攤銷率=出租開發產品年攤銷率÷12

　　出租開發產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發產品原始價值×該出租開發產品月攤銷率

　　企業按月計提出租產品攤銷時，借記“主營業務成本——出租產品”賬戶，貸記“出租開發產品——出租產

品攤銷”賬戶。

　　3.出租開發產品修理的核算

　　出租開發產品在租賃期間發生的修理支出，數額不大的直接計人“主營業務成本——出租產品”賬戶，若數

額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤人“主營業務成本——出租產品”

賬戶。

　　4.出租開發產品減少的核算

　　企業改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現時按售價借記“銀行存款”或“應收賬款”

賬戶，貸記“主營業務收入——商品房銷售”賬戶；同時，按出租產品攤余價值借記“主營業務成本”賬戶，按

出租產品累計已提攤銷額借記“出租開發產品 ——出租產品攤銷”賬戶，按出租產品原始價值貸記“出租開發產

品——出租產品”賬戶。

　　例3 某房地產企業將原租賃經營的房屋對外銷售，雙方協議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2000000元，

賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現企業已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。

　　①收到房屋銷售款時：

　　借：銀行存款                    1200000

　　貸：主營業務收入——商品房銷售  1200000

　　②房屋銷售當月末結轉其銷售成本時：

　　借：主營業務成本——商品房銷售  1000000

　　出租開發產品——出租產品攤銷1000000

　　貸：出租開發產品——出租產品    2000000

　　四、周轉房的核算

　　周轉房是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，產權歸企業所有的各種房屋。包括：

　　（1）在開發建設過程中已明確為安置拆遷居民周轉使用的房屋；

　　（2）企業開發完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉使用的部分；

　　（3）搭建的用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋。

　　為核算周轉房的實際成本，企業應設置“1296周轉房”總分類賬戶，并在該賬戶下設置“在用周轉房”和

“周轉房攤銷”兩個二級賬戶。

　　“在用周轉房”二級賬戶核算在用周轉房實際成本，借方登記增加的在用周轉房實際成本，貸方登記減少的

在用周轉房實際成本。借方余額反映在用周轉房的原始價值。

　　“周轉房攤銷”二級賬戶核算周轉房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉房攤銷價值，借方登記改變

周轉房用途，對外銷售應沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉房的累計已提攤銷價值。

　　1.周轉房增加的核算

　　企業應于周轉房竣工驗收或投入使用時，按其實際成本，借記“周轉房——在用周轉房”賬戶，貸記“開發

產品”、“開發成本”等賬戶。

　　對于在用周轉房，企業還應根據其具體使用情況，建立“周轉房使用卡片”，按每一套周轉房的棟號（或樓

層、房間號）進行明細核算，詳細記錄周轉房的坐落地點、結構、層次、面積、安置居民姓名等情況。

　　2.周轉房的攤銷的核算

　　周轉房在周轉使用過程中要發生損耗，其損耗價值應轉移到受益對象的成本中去。由于周轉房并非以盈利為

目的，因而其每期的攤銷額不能計人到“主營業務成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發的工程來

負擔。

　　周轉房攤銷價值一般應按月計提，其計算原理類同于出租開發產品攤銷額的計算。按計提的月攤銷額，借記

“開發成本”或“開發間接費用”等賬戶，貸記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶。

　　3.周轉房修理的核算

　　由于周轉房直接服務于企業各有關的開發項目，數額小的修理費，可直接計人有關的開發產品成本，數額較

大的修理費，可先通過“待攤費用”核算，并分次攤銷計入有關開發產品成本。企業根據實際情況經常會改變周

轉房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業往往對周轉房進行恢復性修繕；所支付的修繕費用，與一般修理

費一樣，計入有關開發產品成本。

　　4.周轉房銷售的核算

　　企業將周轉房改變用途，對外銷售時，應視同商品房銷售處理。取得銷售收入時，借記“銀行存款”、 “應

收賬款”等賬戶，貸記“主營業務收入——商品房銷售”賬戶；結轉銷售成本時，應按周轉房攤余價值，借記

“主營業務成本——商品房銷售”賬戶，按累計已提攤銷價值，借記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶，按周轉房

原始價值，貸記“周轉房——在用周轉房”賬戶。