摘要：房地產作為關系國計民生的重要產業，成為拉動消費、刺激經濟增長的重要支柱產業，尤其在帶動相關產業消費需求的增長和增加社會就業崗位等方面發揮著非常重要的作用。然而近些年房地產市場價格與日攀升，一、二線城市頻頻出現“地王”，房地產泡沫令人擔憂。本文將從最近的房地產新政的解讀開始，探討房地產價格的影響因素以及未來走勢。

　　經濟的快速增長使得人們的收入水平也逐漸增長，人們開始考慮通過資本運作更快速的增加實際資本，因此人們投資的需求也就增大，而房地產的過熱，吸引了人們大量的投資投機性需求，這樣虛假的需求過多，房地產就容易形成泡沫。而當虛假的需求喪失時，虛高的房價就會驟降，即泡沫破滅，這將會對國民經濟產生極大傷害。

　　一、我國房地產泡沫形成的原因

　　（一）住房需求的高漲，供給不足

　　1.城市化進程的加快、國民經濟的高速增長保證了人們的購買力，由此帶動了居民對住房的主動改善型需求，住房抵押貸款制度的高速發展，也大大增加了購買能力，這使得許多潛在需求有條件轉化為現實需求。

　　2.供給不足也促進了房地產價格不斷上漲。

　　（二）地價只漲不跌

　　2004 年8 月31日，我國終止了實行多年的協議出讓土地方式，實行土地出讓公開“招拍掛”制度。從開發商角度分析，“價高者得”的競爭機制必然導致地價的上漲，這也就是2009 年到2010 年頻頻出現地王的原因。

　　（三）資本市場資金量過多，房地產市場受追捧

　　從2008 年的從緊的貨幣政策轉變到2009 年適度寬松的貨幣政策，房地產行業從銀行獲得的信貸支持狀況得到了改善，寬松的信貸政策助長了開發商捂盤惜盤的行為。購房基準利率7 折優惠、降低購房首付比例和二手房市場的稅費優惠等一系列寬松的金融政策使得2009 年購房成本降低了近30%。低首付和低貸款利率降低了買房的門檻，使市場的剛性需求釋放，投機活動活躍。

　　（四）通貨膨脹預期增強，使房產成為理想的抗通脹產品

　　寬松的貨幣政策加上金融危機后，為了振興我國經濟，國務院出臺4 萬億振興方案，貨幣供應的速度已經大大超過了GDP的增長速度，公眾對市場的通貨膨脹預期增強，買房成了富裕階層保持財富保值增值的一種選擇。

　　二、從政策導向看房價漲跌

　　我國房價在過去的幾年中居民住房的價格一漲再漲，為了控制我國房地產市場的泡沫肆意擴張，政府也不斷出臺新政，試圖遏制房價持續增長的態勢。

　　2008年為了應對國際金融危機、促進樓市回暖，我國政府在確定了寬松的財政和貨幣政策取向后便出臺升溫政策。這些政策加上開發商的降價促銷力度，大大刺激了樓市，讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。同時，銀行信貸額迅速增加，通貨預期也頻頻出現，直接導致了2009 年房價的非理性上漲。

　　2010年在就業壓力和通貨膨脹的雙重壓力下，政府出臺政策遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，實現房價的理性回歸。自2010年4月16日，國務院發布的新《國十條》實施后的這段時間，中國的房價始終沒有怎么跌。直至9月29日發布的《國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲》新國五條后，情況不對了。《新國五條》中其中一條是對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。這一規定很快變成了幾乎覆蓋了中國所有大中城市的《限購令》。

　　2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。其中很重要的一條是要求強化差別化住房信貸政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。此外提出了更為嚴格的“限購令”。

　　再看金融政策，2011年4月6日央行再一次上調基準利率，這是年內第二次上調基準利率，此次基準利率上調之后，一年期整存整取定期存款利率上升至3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。這似乎也說明了我國現階段通貨膨脹的壓力并未緩解。加息也必定將對房地產產生重大影響，購房者和房地產企業的壓力更大了。

　　三、我國房地產價格走勢

　　（一）供給增長，需求減少，有效抑制房價快速上漲

　　其一，2010年全國房地產開發投資的供給數量高速增長。2010年，全國房地產開發投資48267億元，比2009年增加12025億元，增長33.2%，增速比2009年提高17.1個百分點。2010年房地產開發投資增速是1998年以來最高的。其二，在房貸新政出臺后，購房者以及投機者減少。

　　（二）房地產結構的調整促進房地產市場可持續發展

　　從長期來看，房地產調控的目的不僅是為了保持房地產市場的平穩較快發展，更重要的也是為了保持經濟的可持續發展。要優化房地產業的結構，增加保障性和經濟適用房的比例，結合地區實際，適當保持房地產投資開發規模。

　　（三） 整頓和規范市場秩序，加強市場監測保障房價調控有效實施

　　進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。同時嚴厲打擊一些房地產開發商捂盤的不法行為和銀行的違規貸款行為。從而讓房地產市場逐漸平穩，特別是能夠把價格控制在合理的區間里。

　　參考文獻：

　　[1] 周春英。2010 年房價走勢如何[J].中國集體經濟，2010（3）

　　[2] 廖英敏。房地產新政實施對房地產市場的影響[DB/OL].中國共產黨新聞網，2010-4-30

　　[3]劉夢溪。房貸新政對房地產市場的影響分析[J].集體經濟，2011.01（下）