隨著國家對土地市場宏觀調控力度的加大，北京市土地交易在政策的引導下逐步走向市場化。北京市人民政府辦公廳轉發的《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓補充規定的通知》（京政辦發[2004]4號）等一系列土地政策的頒布實施，使招標、拍賣。掛牌等公開交易方式逐步成為土地交易的主導方式。

　　1、土地招拍掛市場交易活躍，公開交易對市場的規范初露端倪

　　根據有關資料統計，2004年北京市通過招拍掛方式成交的地塊為90宗，比2003年多41宗；尚未成交的地塊為5宗。在90宗成交地塊中，總建設用地面積約為428.94萬平方米，同比增長156％，總規劃建筑面積約為660.98萬平方米，同比增長115％，總成交價達133.52億元，同比增長135％（圖1）。

　　1.1成交地塊區域分布不均衡

　　1）城八區中朝、海、豐、石四區土地交易較為活躍，區位優勢明顯

　　2004年成交的90宗地中，城八區有20宗，其中，朝、海、豐、石四區成交地塊17宗。城八區成交建設用地面積為169.57萬平方米，占2004年成交建設甩地總面積的40％；規劃建筑面積為321.61萬平方米，占2004年規劃建筑總面積的49％；而成交總價為96.86億元，占2004年成交總價的73％（表一、圖2）。其中，朝、海、豐、石四區成交建設用地面積為164.91萬平方米，占城八區成交建設用地總面積的97％；規劃建筑面積300.86萬平方米，占城八區的94％；成交價格84.96億元，占城八區的93％。這四個區不僅交通便利，商服集中，且各項基礎配套設施完善，成為房地產開發投資的熱點區域，也是近年來北京市房地產開發最為活躍的區。

　　2）遠郊區縣成交地塊分布不均衡，平谷最為集中

　　2004年北京市成交地塊90宗，其中有70宗分布在遠郊區縣，占成交地塊總數的78％。這些地塊主要分布在平谷、大興、順義等9個區縣（圖2）。其中，平谷區交易項目最為集中，成交地塊達45宗，占遠郊區縣成交地塊總數的64％。其特點是成交地塊的建設用地面積小，成交總價低。45宗地的建設用地總面積為63.66萬平方米，僅占遠郊區縣成交地塊建設用地面飄的25％；其成交總價僅為4億元，僅占遠郊區縣成交地塊總價的11％。在這45宗地中，有25宗在“8.31”前成交，且以商業、辦公和旅游等經營性項目用地為主。這也體現了2004年北京市土地市場進—步規范，尤其是停止經營性項目用地協議出讓等政策的實施，進一步活躍了土地招拍掛方式出讓的公開交易市場。

　　此外，位于城八區的周邊區域，如順義、昌平、大興、通州四區，土地交易也較活躍。成交宗地數為14宗，建設用地面積為148.09萬平方米，成交總價達30.34憶，為遠郊區縣成交總價的83％。這四個區作為城市郊外擴展的重點區域，發展相對較快。同時，北京市城巾規劃新修編成果的公示，將進一步推動該區域房地業的發展。

　　1.2地塊成交價格基本合理，土地增值收益明顯

　　通過對2004年成交的61宗掛牌項目的分析發現，有43宗地以掛牌起始價成交，約占71％。除個別地塊的掛牌起始價格高出所在區域的基準地價外，大部分項目的成交價格均較合理。如朝陽區朝陽公園內的1宗商業服務業用地，其土地狀況是“三通一平”，掛牌起始價為10.08億元人民幣，折算成樓面單價是16890元/平方米。目前，該區域是商業房地產售價為25000—30000元/平方米，地價約占房價的60％左右。因此，該項目要想獲得成功，其市場定位將起到關鍵作用。最終，該項目由原用地單位按掛牌起始價摘走。

　　在61宗掛牌項目中，另有18宗地的成交價高于掛牌起始價，成交總價達68億元，高出掛牌起始總價15.26億元。其中，順義1宗危改居住用地（生地），其成交價達3.45億元，高出掛牌起始價2.68億元。由于該宗地為生地，開發商還需負責東莊村的拆遷及居民的安置回遷工作，使其變成熟地后方可進行開發，因此，開發商的前期資金投入還很大。不過，該宗地位于順義城區的黃金地段，緊鄰順義新城和奧運賽場，地理位置優越，再加上該宗地的面積巨大（其規劃建筑面積為53.28萬平方米），完全可以打造一個高品質的居住社區。這也是其作為北京最大的1宗生地經過67輪激烈競價后，最終以高出起始價3.47倍的價格成交的原因。此外，位于大興黃村衛星城北區23號地的1宗居住用地，經過62輪激烈競價后，以2660萬元成交，為起始價的3.15倍。這宗地之所以競爭激烈，這與其緊鄰順馳領海（均價5900元/平方米）、翡翠城（均價6300元/平方米）等成功開發的樓盤有關。自2003年12月順馳以9.05億元的高價買下黃村l號地住宅用地后，該區域—直是住宅投資關住的焦點，尤其是順馳領海的開盤熱銷，更進—步增加了投資者的信心。因此，23號地的高價成交，說明投資者對收益的預期也不會低，但在周邊高品質住宅的包圍下，如何將這塊規劃建筑面積才2萬多平方米的高價住宅用地開發奸，這也是開發商實現盈虧平衡的關鍵。

　　總之，2004年通過招拍掛成交的地塊價格基本合理，土地價值在公開市場中得到有效的體現，地理位置叢發展前景較好的地塊仍是市場爭奪的熱點。

　　2、2005年北京市土地招拍掛市場的走勢分析

　　今后，隨著國家宏觀調控政策的深入實施，土地招拍掛市場也將進一步完善。北京市國土資源局《關于對于不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有問題的通知》（京國土出[2004]458號）明確規定：出讓土地必須達到“三通一平”，有條件的必須達到“五通一平或”“七通一平”的熱地狀態，騰退項目也必須完成拆平工作方可人市交易。這不僅規范了入市土地的一級開發，同時有利于減少房地產開發商的前期開發工作，降低土地開發成本，使政府有效控制土地收益的同時，對房地產價格有一個整體的把握。

　　總之，隨著對歷史遺留項目處理方案的明確，2005年土地招拍掛市場將主要以消化2004年8月31日未能過關的不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地為主。因此，2005年土地招拍掛市場土地場供應并不會因為國家對土地政策的從嚴管理而減少。相反，受2005年房價上漲等觀點的影響，土地的需求也將成為市場的一個熱點。因此，2005年土地招拍掛市場將更加活躍。同時，隨著市場的公開化、透明化程度的提高，房地產開發商的投資也將趨于理性，地價的“炒作”成分減少，土地的價值將得到更充分的體現。