深圳是個新興城市，也同樣面臨著舊城、舊村改造，以提高土地集約化使用程度和使用效率。筆者根據(jù)近年來參加城市房屋拆遷估價工作的實踐，針對遇到的問題，就房地產估價機構如何處理好與拆遷當事人的關系問題談一點看法。

　　一、拆遷當事人的范圍

　　所謂“當事人”，是與某種法律事實有直接關系的人的通稱。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，下列四種人（包括自然人和法人）與城市房屋拆遷有直接關系，是城市房屋拆遷的當事人：

　　1、拆遷人——取得房屋拆遷許可證的單位（今后還將包括個人）；

　　2、被拆遷人——被拆遷房屋的所有權人；

　　3、拆遷人委托的具有拆遷資格，具體實施拆遷行為的單位；

　　4、被拆遷房屋的承租人。

　　除了當事人之外，房屋拆遷管理部門和房地產估價機構是城市房屋拆遷的關系人。

　　房屋拆遷管理部門依《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定主要擁有下述權力：審查、頒發(fā)《房屋拆遷許可證》；發(fā)布房屋拆遷公告，并對公告進行宣傳、解釋；接受拆遷委托合同備案；經當事人申請，對當事人達不成拆遷安置協(xié)議的問題作出裁決；依法申請人民法院強制拆遷。實踐中，有的地方房屋拆遷管理部門還制定當?shù)亍胺课莶疬w補償指導價格”對拆遷整個過程（包括估價）進行管理和協(xié)調的權力。因此，房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的重要關系人。

　　房地產估價機構接受委托進入城市房屋拆遷活動中，其估價的結果對所有拆遷當事人都有直接或間接的利害關系。因此，它也是城市房屋拆遷的關系人。

　　估價機構在拆遷估價中不但要處理好與當事人的關系，也要處理好與房屋拆遷管理部門的關系。

　　二、拆遷補償估價結果與拆遷當事人的利害關系

　　拆遷補償估價結果與拆遷人的拆遷成本，進一步說與待開發(fā)項目的開發(fā)成本有直接關系；與拆遷人能否按時完成拆遷任務，進而保證項目工期有間接關系。拆遷人一方面希望降低拆遷補償金額，減少開發(fā)成本；另一方面又希望加快拆遷進度，保證項目工期，減少財務費用，盡快獲得投資回報。如果拆遷補償估價結果比較客觀公正、完整準確，再加以詳細的說明和解釋，使拆遷人和被拆遷人都能夠比較準確地理解，就能夠使拆遷人可以用相對合理的補償金額，比較快地完成拆遷任務。反之，如果拆遷補償估價結果不夠客觀公正，或者不夠完整準確，會使拆遷人或被拆遷人喪失對估價機構客觀公正性的信任，拆遷補償談判無法達成一致，進而申請復核或另行委托房地產估價機構評估，使整個拆遷工作曠日持久。估價機構最終為拆遷人和被拆遷人雙方所共同指責。

　　拆遷補償估價結果與被拆遷人所獲得的補償金額有直接關系。由于拆遷補償估價結果是拆遷人和被拆遷人談判的基礎，甚至可能是最終補償金額（尤其是在強制拆遷情況下），拆遷補償估價結果是否客觀公正、完整準確對被拆遷人利益的影響是巨大的。兩者之間的利害關系不言而喻。

　　拆遷補償估價結果與拆遷人委托的具有拆遷資格，具體實施拆遷行為的單位之間的利害關系主要體現(xiàn)在估價結果是否客觀公正、完整準確，能否為拆遷人和被拆遷人所共同認可，直接影響到拆遷工作能否順利進行，受托具體實施拆遷行為的單位人力、物力成本開支的大小。受托具體實施拆遷行為的單位當然希望估價結果能夠比較快地為拆遷雙方所接受，加快談判進度，減少摩擦，從而最終減少自身的成本開支，獲取利潤。

　　房地產估價機構如果單純進行城市房屋拆遷補償評估，與待拆遷房屋的承租人不發(fā)生關系。但如果受托對安置補助費、搬遷費、經營損失以及承租人自行裝修的價值進行估價時，其估價結果對承租人來說就存在利害關系了。

　　拆遷補償估價結果是否客觀公正、完整準確，直接影響到拆遷工作能否順利進行；影響到房屋拆遷管理部門制定的“指導價格”是否具有權威性；也影響到估價機構下一次是否會被推薦參加拆遷補償估價工作等等，兩者之間的利害關系顯而易見。

　　三、如何處理好與拆遷當事人的關系

　　確保拆遷補償估價結果客觀公正、完整準確是處理好與拆遷當事人的關系的基礎和前提條件，估價機構首先應當做好。除此以外，估價機構還應做好以下幾項工作：

　　1、要多做說明解釋工作。由于拆遷補償估價涉及的對象范圍很廣，依據(jù)的法規(guī)、標準也很多，拆遷當事人對此不可能充分了解；估價的理論和方法拆遷當事人也不可能準確理解；加之拆遷當事人都有自己的傾向性；因此他們對拆遷補償估價結果都不同程度地存在疑問。估價機構不能僅僅出具報告就算完事，要配合房屋拆遷管理部門，仔細聽取拆遷當事人的意見，檢查自己估價報告的完整性和準確性，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正或通知測繪機構重新查丈；要認真解答拆遷當事人的疑問，使他們準確理解估價報告，認可或基本認可拆遷補償估價結果。

　　2、要保持與拆遷當事人的接觸。在房地產拍賣底價評估中，估價機構要求避免與當事人接觸，以保證估價結果的客觀公正。而城市房屋拆遷估價則要求估價機構保持與拆遷當事人的接觸，充分聽取拆遷當事人的意見，因為只有拆遷當事人才最了解估價對象的細節(jié)特征和獨到之處。保持與拆遷當事人的接觸，充分聽取拆遷當事人的意見，不但不影響估價機構的客觀公正性，反而更加提升了估價機構的價值和地位。

　　3、要善于利用其它行業(yè)專家的估價意見。普通房地產估價一般僅估算其房地產自身的價值，即使有其它價值也要求將其剝離。拆遷補償估價則不同，當事人往往要求估價機構對拆遷造成的各種損失一并加以評估。筆者曾經做過一個養(yǎng)豬場的拆遷補償估價，由于該養(yǎng)豬場生產的肉豬專供香港，不但豬圈的設計與普通養(yǎng)豬場有很大的不同，而且搬遷后出口許可證就作廢，外銷與內銷的差價高達200元/頭；種豬在搬遷過程中因防疫和受驚嚇等原因不可以再作種豬，只能淘汰，經營方面的損失甚至超過了固定資產的價值。為準確估價經營損失，筆者在征得拆遷當事人同意后，通過農業(yè)局畜牧處委托畜牧行業(yè)協(xié)會專家進行估價，出具專項評估意見。我們即以此專項評估意見作為依據(jù)評估經營損失高達1，300萬元，一頭種公豬補償4，800元。估價報告出具后，拆遷當事人雙方很快達成一致，拆遷工作順利進行。與此相類似的還有海港碼頭拆遷項目（因潮汐作用工作時間受限制，施工定額水平較高）、變配電設備拆遷項目（因必須由電力部門施工，實際費用會高于定額）等等。為準確作出估價，最好委托有關專業(yè)設計院所提供報價，或咨詢有關專家。要處理好與拆遷當事人的關系，必須急拆遷當事人所急，想拆遷當事人所想，盡可能幫助他們解決問題。

　　4、要處理好與房屋拆遷管理部門的關系。房屋拆遷管理部門雖然不是拆遷當事人，但是重要關系人。估價機構要尊重房屋拆遷管理部門，接受房屋拆遷管理部門的領導和管理；要參與有關問題的調查，對“房屋拆遷補償指導價格”提出意見和建議；具體估價時要及時通報估價進展情況，遇到問題及時請示匯報。

　　總之，估價機構作為中介服務機構，應當以優(yōu)質服務為宗旨，以促進城市拆遷工作順利進行為己任，認真做好拆遷補償估價工作，幫助協(xié)調拆遷當事人之間的關系，同時也維護了估價機構作為價格鑒證機構的權利和地位，是值得我們作出努力的。