新用戶掃碼下載解讀《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》
2005年10月24日，國家稅務總局針對《海南省地方稅務局關于我省海口紫荊花園合作開發稅收問題的請示》作出了批復，即《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函[2005]1003號），該文件實際上是再次對“合作建房”的情形進行了界定。
早在國稅發[1995]156號文中，國家稅務總局就曾對合作建房的情形做了充分的描述。在該文中規定：合作建房是指由一方（機關、團體、企業、事業單位等，以下簡稱土地出讓方）提供土地使用權，另一方（房地產開發企業）提供建房資金合作建造房屋的行為。
合作建房通常有兩種形式：第一種形式是純粹的以物易物，即一方以其擁有的土地使用權交換對方的房屋所有權。
1、是以土地使用權交換房屋所有權，交換后雙方都取得了部分房屋所有權。采用這種方式，土地出讓方通過出讓土地使用權換取了部分房屋的使用權，發生了轉讓土地使用權的行為，應先按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；而房地產開發企業已轉讓部分房屋的所有權為代價換取了部分土地的使用權，發生了銷售不動產的業務，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅；如果雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對雙方（或任何一方）的銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
2、是土地出讓方以出租土地使用權為代價換取房屋的所有權，即土地出讓方將土地使用權出租給房地產開發企業若干年，房地產開發企業在該土地上投資建造房屋，租賃期滿后，將土地使用權連同所建的房屋歸還給土地出讓方。在這種情況下，土地出讓方就發生的出租土地使用權的行為，按“服務業――租賃業”稅目征收營業稅；房地產開發企業以轉讓房屋的所有權為代價換取了土地使用權，發生了銷售不動產的業務，應當按“銷售不動產”稅目征收營業稅；如房地產開發企業將建造的房屋向外銷售，再按“銷售不動產”稅目征收一道營業稅，若房地產開發企業將建造的房屋出租，應按“服務業”稅目再征收一道營業稅。
第二種形式是土地出讓方以土地使用權、房地產開發企業以資金合股組成合營企業，合作建房。
1、若房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的合作方式，對土地出讓方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，不征營業稅；只對合營企業銷售房屋的收入按"銷售不動產"稅目征收營業稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
2、房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為未構成“以無形資產投資入股，共擔風險”不征營業稅的行為，因此對出讓土地方向合營企業轉讓的土地，應當按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅。對合營企業的房屋，在分配給雙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
3、若房屋建成后，土地出讓方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定金額利潤的方式參與分配，則不屬于營業稅所稱“以無形資產投資入股，共擔風險”不征營業稅的行為，而屬于土地出讓方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對于出讓方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"稅目征收營業稅；對于合營企業則按全部房屋取得的銷售收入，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
而海南省的這項房地產開發項目中，土地使用權和房屋所有人都是甲方，乙方僅提供資金，于甲方來說，實際上是向乙方借款，并未涉及到轉讓無形資產的行為。因此，不適用上述關于“合作建房”繳納營業稅的相關規定。
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