今年11月25日，北京地稅局公布《關于公布本市享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》，重新認定了“普通住房”的標準，擴大普通住房范圍，不少購房人享受減稅優惠。
“普宅”認定成繳稅關鍵
根據名詞解釋，契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收，現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的企業和個人，應當依法繳納契稅。契稅稅率一般為3%-5%.
契稅是在購房人辦理房產證之前，向地稅部門繳納的一個稅種。交完契稅之后，方可辦理房產證。
目前，北京首套普通住宅優惠后契稅稅率為1%-1.5%，非普通住宅的契稅稅率為3%.二套房均為3%。
從稅率可以看出，普宅和非普宅，在契稅購房成本上是不同的。因此對于“普通住宅”的認定成為繳稅的關鍵。
在2008年以前，只要認定為“普通住宅”，享受契稅減半即為1.5%，非普通住宅3%.而在2008年11月，樓市救市政策出臺，其中包括契稅優惠政策，即，對個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%，首次購買90-140平米普通住房的，契稅為1.5%，140平米以上的，契稅為3%。
因此，只要是“普通住房”，契稅就有優惠政策。而北京的“普通住房”則需要滿足三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平米以下、實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。
從以上三個條件可以看出，容積率和單套面積140平米以下是固定條件，第三個條件則有不確定性。由于不同時期實際成交價的不同，“普通住房”的范圍也不一樣。
12月10日執行新標準
而政府也隨著房價的上漲，多次調整普通住房標準。2008年，北京普宅新標針對1.2倍的具體規定調整為：三環以內總價258萬元/套，三環—四環之間210萬元/套，四環—五環之間198萬元/套，五環外120萬元/套。
而時隔三年后，2011年11月25日，上調“實際成交價”和系數后，北京享受優惠政策住房的每平米價格上限是：四環內北部地區為38880元、南部地區為34560元，四環至五環北部地區為32400元、南部地區為28080元，五環至六環北部地區為25920元、南部地區為21600元，六環以外地區為17280元。該規定從2011年12月10日開始執行。
根據北京市住建委和地稅局的規定，在2011年12月10日（含）以后，通過北京住建委網簽系統簽訂的存量房交易合同，均按照新的存量房交易稅收征管規定執行。而購買新建商品住房的納稅人，以申報繳納契稅時點的普通住房標準，界定是否享受相關稅收優惠政策。
因此，在2011年12月10日之前，出現二手存量房集中網簽的現象，其中多數為經轉商。而對于新房則相對復雜。由于通過契稅繳納時點來界定是否享受稅收優惠，而大多數樓盤都是開發商收房時代繳，因此便出現一個樓盤多個契稅收費標準。
個案
萬年花城是一個位于南三環和南四環之間的樓盤，2010年張女士以24000元/平米的價格買下一套88平米的三居室，總價為211.2萬元。今年8月交房時，按照舊規，三環—四環之間超過210萬元/套就不是“普通住房”，就應該以3%的稅率繳納契稅6.36萬元，開發商代收了這筆錢，并于2011年11月23日普宅新標發布前夕繳納了契稅。
新規執行后，四環內南部地區享受契稅優惠政策的價格上限是34560元，按此規定張女士的房子就是“普通住宅”，且面積為90平米，僅需繳納1%即2.12萬元的契稅。而張女士有鄰居至今未交房和繳納契稅，因此能趕上契稅優惠。而繳稅節點的不同，讓張女士多花了4.24萬元的稅費。
焦點問題
1.新的普通住房標準的時間節點？
2011年12月10日正式執行，為市場預留了一定的政策適應期，確保新老政策平穩過渡。購買新建商品住房的納稅人，以申報繳納契稅時點的普通住房標準界定，界定是否享受相關稅收優惠政策；存量住房交易的納稅人，以辦理存量房買賣合同（網上）簽約時點的普通住房標準，界定是否享受相關稅收優惠政策。
2.開發商可否強制代收代繳契稅？個人如何自己辦理契稅？
不可以強制征收。但在實際操作中，新房收房時開發商要求購房人簽訂自愿委托代辦手續，并代收契稅。目前，北京購房者繳納契稅主要采取兩種方法，一種是由個人持購房合同等相關資料，直接到財政局契稅窗口繳納；另一種由開發商代收代繳。
一位房企辦理契稅房產證的客服經理告訴記者，契稅一般是收房時開始繳納，開發商不能強制業主委托代收代繳。一次性購房的業主不用開發商代收代繳。而貸款業主因為開發商要承擔擔保責任，開發商則建議購房人由其代收，因為繳納契稅后，開發商要集中辦理房本，并將房本交到銀行做抵押登記，手續上要麻煩一點。不過，貸款業主也可以自己繳納契稅后再收房，完稅憑證交給開發商便可辦理房本。據了解，現在繳納契稅需要提供購房合同復印件、購房發票復印件、身份證復印件、面積補差協議等證件到當地地稅部門繳稅。
3.開發商代收代繳，多余部分如何退回？
開發商為了方便繳稅，代收代繳契稅一般都以3%的最高數額代收，辦完契稅繳納手續后，如果與契稅發票有偏差，再退給購房人，具體時間以發票時間為準。
