2月1日，土地增值稅清算的地方細則大多尚未出臺，開發商在等待中度過“清算”第一天。市場預期，按四級超率累計稅率據實征收土地增值稅，會較大幅度削減房地產開發利潤已成定局，但要“算清”歷史也非易事。業內人士提醒，如何保證房源充足，以避免因行業洗牌、投資減少加劇供求緊張，導致價格繼續上行，可能比關注開發商利潤削減幾多，更具現實意義。

　　“清算”削減利潤成定局，但“算清”歷史不容易

　　開發商賺取超額利潤的“好時光”可能會因土地增值稅的清算而終結。長城證券最新發布的相關分析說，按四級超率累計稅率計算，毛利率超過40%的開發項目被計征土地增值稅后，其凈利潤將至少減少17.4%；毛利率越高的項目，利潤削減額越大。而國內房地產企業的真實毛利率普遍在40%以上，盡管其賬面數字往往要小得多。一旦土地增值稅嚴格據實征收，大部分開發商的真實利潤可能會比以前削減17個百分點以上。

　　不過，業內人士判斷，這種削減可能更多針對的是2月1日以后清盤的項目，因為有兩方面的客觀情況決定了對待歷史問題宜粗不宜細。

　　其一，當年每個項目已經征收了33%的企業所得稅，其中的6成上繳到了中央，4成留歸地方使用。現在清算、補繳土地增值稅，企業的所得就會減少，企業所得稅的應稅稅基就會相應變小，這意味著當初多繳的企業所得稅現在需要退還。這不僅涉及到地方，也涉及到中央。上繳到中央的那部分所得稅究竟要清退多少？地方稅怎么退？核準退還耗時費力，程序復雜紛亂，說易做難。

　　其二，房地產開發普遍采用項目運作制，房子賣完后，項目公司就注銷了，有些大的開發企業母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現在要再將這些人找回來補交土地增值稅，難度大、成本高。

　　高房價動力會削弱，供求緊張需提防

　　對于買房人來說，土地增值稅清算的最大“利好”可能在于開發商炒高房價的動力會有所減弱。

　　一家知名房地產上市公司的總裁說，原來開發商每多賣100元，完稅（33%的企業所得稅、1%左右的土地增值稅預征）后企業能得到66元；據實征收土地增值稅后，企業就只能得到40多元。如果土地囤積時間較長，地價成本低，累進稅率高，企業就只能得到二、三十元。這樣開發商原來屢試不爽的高房價策略可能會改變。

　　但同時，“清算”可能引發房地產投資減少，供求可能趨緊。一方面，土地增值稅清算后，無論原先有無計提撥備，開發商的流動資金都會減少，需要去籌集新的資金補充進來才能開發，開發速度會放慢。另一方面，大量中小公司將或出讓股份或遭淘汰。投資少了，市場上新房供應量就會少；而需求不降反增，且在短時間內也不太可能大量分流到廉租房、經濟適用房等保障領域中去。供求關系可能趨緊。在中小房地產企業的淘洗中，新入行者的門檻抬高，大開發商的壟斷性會增強，海外基金購買內地房地產企業股權的機會也會增多。這也會成為促使房價上漲的因素。

　　業內專家指出，近兩三年來，全國房地產市場供求矛盾一直很突出，整體上仍是供不應求，在北京、廣州、深圳等地供求緊張的情況還很嚴重。土地供應不足，二手房市場不發達，交易環節稅收政策雖遏制了投機，但也增加了交易成本，二手房流動不暢，更多的住房需求涌向新房市場。在此現實背景下，要防止土地增值稅清算間接導致房價上漲，特別需要注意保證房源的充足供應。地方需提前公布規劃，加快廉租房、經濟適用房建設進度，盡早投放市場。

經濟參考報

　　相關專題：

　　[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業內外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。

　　即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經被堵住，原有利益格局將發生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。

　　點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發商？政府？民眾？

　　知識點小帖士：

　　所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.

　　編輯留言：

　　土地增值稅清算通知是個打擊房地產開發商偷漏稅的通知，是規范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業利潤，造成行業洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態，應該說開發商缺少社會公共利益的意識。

　　土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發現：開發商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。

　　那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。