京滬的土地增值稅地方清算細則尚未出臺，南京等地已走在了前頭，具體流程正在緊張地推進中，但一些地方的主管官員對此保持低調。記者輾轉從南京市地方稅務局拿到一份《土地增值稅清算與征管》的內部文件，從其內容中可以看出，南京在土地增值稅清算條件、清算流程等方面均已經有了較為明確的細則規定，但這份文件尚未對外公布執行。

　　此前，南京在土地增值稅清算條件中規定，主管稅務機關根據有關規定可以轉讓部分進行土地增值稅清算的條件包括兩條，一是房地產開發項目實際已竣工2年以上（含）仍未結算，而銷售面積比例達到90％以上（含）的；二是房地產開發項目實際已竣工5年以上（含）仍未結算，而銷售面積比例達到80％以上（含）的。

　　而根據國稅總局《通知》，除已經竣工的房地產開發項目需要進行土地增值稅清算外，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件包括：已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的等情況。

　　“此前執行方式與國稅總局政策有出入的將按新政調整。”一位房地產業內人士稱。另外，南京關于土地增值稅清算設有清算委托政策，又稱中介機構審核機制。允許納稅人自愿委托中介機構進行土地增值稅清算，中介機構出具的審核報告應詳細披露轉讓收入、扣除項目據以計算涉及的各類信息和相關鑒證資料。

　　令人注意的是，一些在國稅總局文件中沒有提及的執行“瓶頸”也在地方細則討論稿中出現。比如，在開發成本界定方面，企業取得大量正規勞務費發票（合法票據），如何確定其合理性？如果開發商開發出來的房屋用作拆遷補償，項目收入如何確定？財務制度規定賬簿保存10年，如10年內企業未清算，但清算時部分賬簿憑證已銷毀，又該如何處理，有關的這些內容，在一些地方制定的細則中都已有所涉及。

江南時報

　　相關專題：

　　[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業內外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。

　　即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經被堵住，原有利益格局將發生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。

　　點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發商？政府？民眾？

　　知識點小帖士：

　　所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.

　　編輯留言：

　　土地增值稅清算通知是個打擊房地產開發商偷漏稅的通知，是規范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業利潤，造成行業洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態，應該說開發商缺少社會公共利益的意識。

　　土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發現：開發商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。

　　那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。