近日，建設部政策研究中心主任陳淮指出，我國早晚一定要征物業稅。其主要依據是，市場經濟有一個原則，有資產就要征稅。而且，國內也有部分學者認為，開征物業稅能降低開發商成本，一定程度上抑制房價，讓大多數人買得起房。

　　但是，依筆者看，事情恐怕沒那么簡單。

　　本來，擬開征物業稅是我國現行土地政策的一次大的調整。我國現行土地制度是采用一次性批租和收取地價，完成70年的土地使用權轉讓，開發商要承擔土地一次性出讓金的負擔，再通過房價，將這些成本分攤到消費者身上。而開征物業稅后，開發商將不用一次性交付土地出讓金，大大減輕初始投資壓力，降低開發成本，由消費者逐年以物業稅的形式，分70年逐年繳納土地出讓金。

　　表面上看，這是一項有利的改革，但仔細研究和分析，筆者以為，這只是一個理想化的模式，特別是在現有土地制度、房地產市場格局中，是很難行得通的。

　　首先，從地方政府角度來說，物業稅成了未來70年的預期收入，必然會使地方政府短期內的財政收入大幅減少，這將會使地方短期內改善公共服務和城市基礎設施的能力受到很大影響。事實上，近年來，我國各地地方政府在土地出讓方面獲益不菲，已經成為非稅收外很重要的一塊收入。地方政府短期內一下子減少這么多收入，財力將如何承受？

　　其次，從開發商開發成本來說，分期繳交土地出讓金可以減輕初始投資的壓力，但在現行土地制度下，如果不用一次性交土地稅費，開發商又如何拿得到地呢？另外，房價在短期內有一個剛性的問題，即漲價容易，跌價困難。即便開發商降低成本，能否把房價降下來，也很難說。事實上，造成房價高企是有多種因素綜合作用的，物業稅即使在理論上使房價有下降的空間，但是發展商愿意看到新開發的房價降下來嗎？房價下降不會影響開發商原有物業的市值？而且，作為物業的最大抵押者———銀行，物業價格降低對銀行不啻于新壞賬的產生，又醞釀著金融風險。

　　再次，對消費者來說，開征物業稅后，對房價的實際負擔并沒有減輕，只是將一次性的土地出讓金成本的負擔平攤到了70年，而且隨著住房逐步升值，物業稅也會跟著提高。另一個隨之而來的問題是：物業稅使得房屋使用成本增加了，“買得起住不起”的情況可能將大量出現。

　　最后，稅改前購房的業主已一次性交齊購房的所有稅費，政府現在很難退還已經收繳的稅費，卻反而要重復繳納物業稅，法理何在？

　　更重要的是，在《物權法》明確房屋是個人所有之前，征收物業稅是缺乏法理依據的。陳淮說，只要擁有資產，就要交稅，而我們房產中最核心的那部分資產———土地，還是國有的，住宅土地出讓的使用期限是70年，事實上不是我們的財產，何來要交稅呢？