日前，北京地稅局出臺《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）表示，將于2006年12月1日正式實施與“契稅‘一窗式’辦理繳納土地增值稅”，并對個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額等相關問題進行了明確規定。
“由于土地增值稅將于12月1日正式實施，《通知》發布后的11月二手房市場出現的震動較大。”“鏈家地產”市場總監金育松告訴本報記者，據“鏈家地產”統計數據分析，11月15日至22日，二手房成交量比上期（11月7至14日）上漲20％，比上月同期上漲31％；11月15日至22日，二手房過戶量相比上期上漲23％。
金育松認為，在12月1日土地增值稅正式征收前，對于已經達成二手房交易的房產消費者來說，為了避免交易稅費的增加，必然會出現提前集中過戶的現象；而對于那些已經有成交意向的消費者來說，受此政策的催動，為了節省征收土地增值稅所帶來的成本支出，會出現部分后期交易需求提前釋放，也就加速了二手房的成交，導致成交量的上漲。
“公寓”成交漲幅首次超“民宅”
據“鏈家地產”統計數據分析，11月15日至22日，二手民宅、二手公寓成交量比上期（11月7至14日）分別上漲12％、27％。金育松認為，雖然說年底本是成交旺季，二手房成交量普遍上漲屬正常現象，但是，非普通住宅上漲幅度超過普通住宅，在宏觀調控以來還屬首次，出現這種現象主要是因為非普通住宅基本在征收土地增值稅之列，未來交易成本增加促使其“提前”成交。
“信一天”市場部負責人羅煜接受本報記者采訪時也表示，對于多屬普通住宅的中端市場，交易需求及成交量沒有受到土地增值稅影響。不過，《通知》出臺使得140平方米以上的非普通住宅掛牌銷售房源量逐漸增多。與此同時，很多客戶都擔心12月1日以后房主將把稅費轉嫁導致價格上漲，也直接帶動了客戶需求量的增加。
東部非普通住宅“扎堆”成交
據“鏈家地產”統計數據分析，11月15日至22日，北京東部大部分典型區域二手非普通住宅成交量均出現上漲，東二環、CBD、朝青、八通沿線等區域成交量相比上期分別上漲26％、33％、29％、36％；并且有七成以上的成交房屋為140平方米以上大戶型。
金育松認為，東部區域非普通住宅成交表現為大戶型，與區域二手房市場一直以來的供應狀況有關，東部140平以上二手商品房市場的供需比在1∶4左右，而140平方米以下二手商品房市場的供需比為1∶6左右，90平方米以下小戶型供需比則高達1∶9.因此，大戶型房產客戶繳納稅費意愿較低，業主也急于出售，因此在土地增值稅正式開征前成交量出現明顯上漲。
西二環“高價房”交易量飛漲
“北京西二環一直以來二手房成交相對上漲并不快，但11月15日至22日卻出現了較為明顯的上漲。據‘鏈家地產’統計數據分析，西二環單價超過12000元／平方米的‘高價房’成交量相比上期上漲25％，主要集中在中海馥園、時代之光、五月花庭等樓盤，多以90—110平方米的中小戶型為主。”金育松認為，價格相對高位、房源難于上市、次新房相對匱乏等現狀，造成了供需比匹配難度大的特點，是阻礙以往西二環二手房成交的根本原因；但由于土地增值稅是首個專門針對非普通住宅的稅費，刺激了部分非普通住宅房源的上市，從而促進了區域“高價房”交易量的上漲。
金育松表示，土地增值稅開征前期的市場現象明顯區別于其他稅收（例如營業稅、個稅）開征前的市場現象，主要是因為發布與正式實施間隔較長，給了市場反應的時間，因此，土地增值稅開征前夕，出現了成交量和過戶量同漲的局面。
轉嫁稅款推升價格
據“信一天”門店經理介紹，目前出售5年內非普通住宅的房主均希望中介公司在11月30日前完成出售與過戶手續，但同時表示若無法售出將改變目前銷售計劃。
據“信一天”位于中關村、亞運村、國貿、望京等5年內非普通住宅聚集區的35家門店對680名涉稅房主及740名客戶的調查顯示，其中7成房主表示將繼續銷售，但新增土地增值稅由買方交納；2成房主表示延緩銷售計劃靜觀房價態勢；1成左右房主表示將把房產停售轉租。而將近9成的客戶表示目前無法再接受房主的稅費轉嫁，5年內非普通住宅交易所涉及的營業稅、個人所得稅、土地增值稅合計已超過房價的8％。
“信一天”市場部經理羅煜認為，12月1日土地增值稅計征之后，房主、客戶的交易需求意愿將被再次壓抑，同時房價也同樣因房主稅費的轉嫁而步入階梯上升階段，成交單價被動性漲幅平均可達1.2％。
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知識小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國家為了規范土地和房地產交易秩序，調節土地增值收益而采取的一項稅收調節措施。我國于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細則》。
轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，是土地增值稅的納稅義務人，應當按照《條例》的規定繳納土地增值稅。
作為個人所購房產，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉讓、經營此房并獲得相當標準以上增值收入時，才有必要繳納土地增值稅。具體規定請按照最新調整。
