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房貸利率打折的好日子，恐怕徹底一去不復返了
最近，北上廣深等一線城市紛紛上調首套房房貸利率。青島等二、三線城市也在跟進。甚至有媒體報道稱“全國已有20家銀行停貸”。
根據有關監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，同比去年5月份的4.45%，上升6.29%，環比上月也有所上漲。以北京為例，最近連續經歷了幾次利率調整，目前首套房貸利率已經調整至基準水平。
在筆者看來，未來我國的房貸利率還有可能繼續上升。
首先，在當前資金面趨緊的情況下，房貸利率上漲是利率市場化的反應。
在今年的政府工作報告中，我國提出了要實行更加中性的貨幣政策，同時，外匯占款也持續減少。3月份，央行也全面上調了公開市場逆回購中標利率及MLF操作利率，在貨幣趨緊比較明顯的情況下，我國仍然存在大量對房貸的需求，因此房貸利率上漲正是利率市場化的反應。
今年一季度，隨著房地產調控措施帶來的效果不斷減弱，房地產價格再度抬頭。2017年3月，全國70個大中城市住宅中，新建住宅與二手住宅分別有62個與54個環比上漲。北京3月住宅均價同比上漲超48%，其他重點城市如南京、福州、武漢、濟南等同比上漲超過 30%。
為此，政府緊急出臺了一系列政策以抑制過快上漲的房價，4月份全國大部分城市房市降溫效果明顯，然而與之矛盾的是地產商拿地熱情不減。中原地產研究中心數據顯示，從2017年1月1日至5月10日，全國拿地最多的前25大房企，拿地總金額逾5599.1億(只計算招拍掛部分，不考慮權益分配)，同比上漲103%。
由此來看，在放松監管后房價反彈不是小概率。這也迫使政府不得不采取了更加嚴厲的限購措施，導致最近幾個月商品房交易量大幅下跌。但是，我們也必須看到，由于我國的投資品種稀缺，人們對新商品房的需求部分轉移到了二手房領域，導致絕大多數城市的二手房住宅價格均有顯著上漲。
其次，房貸利率的上漲，可以有效降低資產泡沫，控制房地產風險。
與其他行業不同，房地產行業的金融化程度高，與之相關的金融衍生品發展迅速。就銀行業來說，截至2017年一季度末，銀行業對房地產的信用敞口約為29.8萬億元。不過，銀行對房地產的總信貸敞口可能要遠大于直接貸款。
例如，許多地方政府融資平臺和企業貸款以土地和房地產作為抵押物，這構成了對房地產的間接敞口。除此之外，銀行還可能持有房地產開發商與建設公司發行的企業債券，通過非標等其他方式流入房地產的“影子信貸”也構成了對房地產的間接敞口。
根據央行的數據，2017年一季度末，人民幣房地產貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1%，其中，一季度增加1.7萬億元，同比多增1970億元，占同期各項貸款增量的40.4%，我國的房貸余額和增量都仍然保持快速增長，不可否認，這其中存在大量的非理性投資需求和資產泡沫，提高房貸利率，將有利于控制其增長速度，從而降低房地產風險發生的概率。
另外，房貸利率上漲也與近期金融去杠桿、防范金融風險的大環境息息相關。
中國金融體系起步較晚，在20世紀90年代金融體系才初步完善，貨幣市場和資本市場建設開始從無到有，并逐漸發展起來。隨著經濟下行壓力增大，金融風險開始逐步顯現，過熱的房地產行業及相關不良貸款、互聯網金融和影子銀行引發的亂象等問題，對整個金融系統的流動性造成極大壓力。
金融去杠桿就是防范金融風險的“牛鼻子“，只有金融業的杠桿率降下來，降低銀行的資產負債表擴張速度，才能放慢融資規模增長，降低經濟整體的杠桿率。隨著金融去杠桿的推進，市場上出現了流動性緊張、資金價格上漲的狀況，房地產市場作為對金融政策極度敏感的行業，必然會引發房貸利率的上漲。
我國正處于金融去杠桿的關鍵時期，抑制資產泡沫的上漲也是放金融風險的重要領域，因此資金趨緊的狀況短期內難于改變，這也直接導致未來的房貸利率保持上漲趨勢。 （本文作者 卞永祖，來源：中新經緯）
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