2011年1月28日，上海（樓盤）和重慶（樓盤）兩市同時開始對于個人住房征收房產稅的試點。而今三年過去，房產稅在試點中究竟試出了什么，積累的經驗與教訓對于后來者將產生怎樣的影響？

　　房產稅與難以撼動的房價

　　根據國家統計局最新發布的數據，2013年12月重慶新建商品住宅價格同比上漲14.3%，上海新建商品住宅的價格同比漲幅更是高達24.3%.盡管最早實施了房產稅的試點，但無論是上海還是重慶都沒能阻擋住房價上漲的腳步。

　　事實上，這一結果從一開始就在人們的意料之中，因為試點城市所推行的房產稅政策與人們最開始設想的并不一樣。

　　在上海，政策主要是針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%.房產稅的征收不涉及存量住房，僅這一點就決定了上海的房產稅試點無法從根本上擠出多套房。而與征收政策同時出現在《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》中的，還有多達六條稅收減免政策，這就使得上海試點的房產稅政策沒有實質性的“殺傷力”。“從目前上海大多數已經繳納房產稅的家庭來看，其年稅費成本多在數千元左右。對于漲幅很大的房地產市場來說，這些稅費成本難以撼動投資人涌入樓市的熱情。”中國房地產信息集團分析師楊晨青說。

　　在重慶，房產稅的征收范圍看上去比上海更為狹窄，其主要針對豪宅和別墅的房產稅征收標準對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅量身定做的房產稅征收方式后來被一些業內人士戲稱為房地產界的“奢侈品稅”，它同樣沒有關注多套存量住房，也沒有涉及人們最關心的普通商品房市場。

　　盡管在試點初期，無論上海還是重慶，房產稅的出現都在人們心中掀起一陣波瀾，但隨著對政策的消化，房產稅很快就成了一種只針對極少數人的特殊稅種。

　　房產稅與賣地的沖動

　　房產稅之所以備受關注和期待，是因為在人們的預想中，這種針對房產保有環節的征稅不僅能夠擠出房產市場的泡沫，更重要的是它能為地方政府提供最為穩定和廣泛的稅源，從而解決地方政府對土地財政的依賴，從根源上卡住房價上漲的空間。

　　不過，從目前的試點效果來看，人們這一期待并沒有成為現實。

　　重慶房產稅試點，征稅的金額年均都在1億元左右。數據顯示，截止到2011年年底重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%.

　　據重慶統計年鑒顯示，2011年，重慶市國有土地使用權出讓金為1109.37億元，約占當年地方財政收入38.2%；2012年，增至1209.43億元，約占當年地方財政收入38.5%；2013年，據搜房網及重慶土交所現有數據統計顯示，重慶主城土地市場出讓居住、商業、金融類用地金額達1164億元。出讓金額僅次于北京（樓盤）、上海，首次超過廣州（樓盤）居全國第三。

　　與重慶相比，上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣是微乎其微。而上海的土地市場，更是火熱異常，土地出讓金屢創新高。

　　重慶大學法學院財稅金融方向副教授陳晴表示，房產稅肇始其實肩負著四大功能，包括調節貧富差距，部分代替土地出讓金成為地方稅收來源，抑制房價過快上漲，改變市場心理預期。但從現有稅收情況來看，滬渝兩地的房產稅收總額較小，占同期市級財政收入比率過低，對更深層次的土地財政問題替代效果有限。

　　需要怎樣的房產稅

　　在很多專家看來，試點城市的現實是，房產稅既沒有如預期的那樣遏制住房價快速上漲的勢頭，更沒有成為穩定的主力稅源從而替代和抑制賣地熱情，或許這也是目前房產稅擴圍遲遲沒有進展的原因。

　　如何讓房產稅的影響從“心理層面”轉向現實層面，中國究竟需要怎樣的房產稅？

　　財政部財政科學研究所所長賈康曾指出，房地產稅其實是一個綜合概念，既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來完善房地產稅應立足于“公平土地稅負，強化保有環節”，在推進個人住房房產稅試點之外，還應下調過高的住房用地稅負，簡并流轉交易環節稅費，重點發展保有環節房地產稅，對投機性（短期持有）住房實行高度超額累進稅率。

　　從試點城市的房產稅征收效果不難看出，簡單地以戶型面積劃分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策，無益于房產稅效果的最大化。

　　十八屆三中全會通過的《關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出要“加快房地產稅立法并適時推進改革”。而房地產稅改革中最受市場關注的仍然是保有環節的房產稅試點擴圍。在眾多業內人士看來，目前房產稅改革面臨的最迫切的問題是如何在協調各方關系、有限的征管條件等諸多復雜的情況之上，起草稅法草案，進行合理的稅制設計。

　　在中國房地產研究會副會長胡志剛看來，目前重慶、上海兩個城市的做法都很偏重地方的獨特性，而缺少共通性，缺乏頂層設計的統籌，很難總結出一條為全國各地復制的改革經驗。總結兩地改革的得失，新的試點工作不能再簡單地讓試點城市各自為政各行其是，而是要兼顧普遍性和特殊性。“試點工作要便于政府從整體性、全面性、可復制性等方面及時調整政策，逐步完善政策，也便于從試點城市吸取有益的經驗和做法，作為房產稅立法的實踐依據，從而以立法先行，開辟一條可以全面推廣房產稅改革的路徑。”