房地產開發企業有一定的特殊性，所以在其所得稅匯算清繳時關注的要點也不一樣，這里對其簡單介紹幾點。主要政策依據是《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）。

一、收到預收款

收到預收款就發生了企業所得稅的納稅義務。企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。同時相關的稅金及附加、土地增值稅可以扣除。填列《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調增明細表》（A105010）的22行至25行。

二、開發產品完工

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。填列《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調增明細表》（A105010）的27行至28行。

三、開發產品成本的確定

（一）日常維護費

企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

（二）維修基金

已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。這里明確移交時扣除。

（三）預提費用

正常情況下，預提費用是不允許在匯算清繳時扣除的，但對于房地產開發企業來說，規定了一些例外情形，這是由房地產開發周期比較長，結算比較慢導致的。這些例外情形包括：

1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（四）回遷房支出

首先回遷房建造支出允許在土地的成本計入開發產品成本。其次如果是公司建造自有產權的回遷房，并抵償拆遷補償費，則回遷房應當視同銷售，同時視同銷售收入作為企業的補償支出，屬于開發產品成本。

四、自用后又出售

企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

五、統借統還的利息支出

企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

六、代收款

企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

七、扣除憑證

企業發生的成本費用應當憑合法有效憑證稅前扣除，除前述預提費用外，正常情況下應當以發票作為合法有效憑證，但一些非增值稅應稅項目支出，則可以提供其他證明支出真實合理的佐證資料。比如青苗補償費、拆遷補償支出等。

| 作者：陳老師（正保會計網校答疑專家）