一、銷售非自建老不動產適用簡易計稅方法計稅

例：某企業為一般納稅人，于2016年銷售2003年購入的辦公樓一棟，取得全部價款和價外費用5550萬元，開具增值稅專用發票，銷售時采用簡易計稅方法，稅率5%，購進原值4500萬元，預征率5%。

【相關政策】

1、一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的不動產(不含自建)，適用簡易計稅方法的，應在不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，在機構所在地主管國稅機關申報納稅，如不動產所在地與機構所在地一致的，應在機構所在地主管地稅機關預繳稅款，在機構所在地主管國稅機關申報納稅，上述預繳無需填寫《增值稅預繳稅款表》。

2、應適用下列計算公式計算預繳稅款和應納稅額

預繳稅款=(收到的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時)÷(1+5%)ⅹ5%

應納稅額=(收到的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時)÷(1+5%)ⅹ5%-預繳稅款

【應納稅額計算】

預征稅額=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50萬元

應納稅額=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%-50=0萬元

【報表填寫】

1、將本期應納稅額填入《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表一(本期銷售情況明細)

在第二大類“簡易計稅方法計稅”的9b欄“5%征收率的服務、不動產和無形資產”的第1列“開具增值稅專用發票銷售額”，填入不含稅銷售額52860000元;第2列“開具增值稅專用發票銷項(應納)稅額”填入2640000元;第9列“合計銷售額”填入52860000元;第10列“合計銷項(應納)稅額”填入2640000元;第11列“合計價稅合計”填入55500000元;第12列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”填入45000000元;第13列“扣除后含稅銷售額”填入10500000元;第14列“扣除后銷項(應納)稅額”填入500000元(如圖1)。

圖1

2、填報《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附列資料(三)(服務、不動產和無形資產扣除項目明細)

在第5欄“5%征收率的項目”的相應欄次內填入相應數據：第1列“本期服務、不動產和無形資產價稅合計額(免稅銷售額)”等于附列資料(一)第11列第9b欄的金額，應為本期銷售不動產價稅合計額55500000元;第2列“期初余額”填入0;第3列“本期發生額”填入本期銷售不動產的原值45000000元;第4列“本期應扣除金額”填入45000000元;第5列“本期實際扣除金額” 應保證小于本期發生的銷售額且小于應扣除金額，填入45000000元;第6列“期末余額”填入0(如圖2)。

圖2

3、將預征稅額填入《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表四(稅額抵減情況表)

第4行“銷售不動產預征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0;第2欄“本期發生額”填寫計算出的本期預征稅額500000元;第3欄“本期應抵減稅額”填寫期初余額與本期發生額之和500000元，由于本期應納稅額為500000元，因此本期發生的應抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫500000元，第5欄“期末余額”填寫本期應抵減稅額與實際抵減稅額之差0(如圖3)。

圖3：

4、填寫《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》主表

主表“一般項目”下的“本月數”第5欄“按簡易辦法計稅銷售額”內填寫本期按簡易辦法計稅的銷售額10000000元，第21欄“簡易計稅辦法計算的應納稅額”內填寫根據簡易計稅辦法計算出的稅額500000元，在本期沒有其他應納稅額項目的前提下，第24欄“應納稅額合計”內等于第21欄500000，將預繳的稅款金額500000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預繳稅額”，在本期沒有發生其他稅款的情況下，第32欄“期末未繳稅額”、第34欄“本期應補(退)稅額”內填0(如圖4)。

圖4：

二、銷售自建老不動產適用簡易計稅辦法

例：某企業為一般納稅人，于2016年銷售2003年購入的辦公樓一棟，取得全部價款和價外費用1050萬元，開具增值稅專用發票，銷售時采用簡易計稅方法，稅率5%，預征率5%。

【相關政策】

1、一般納稅人轉讓2016年4月30日前自建的不動產，適用簡易計稅方法的，應在不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，在機構所在地主管國稅機關申報納稅，如不動產所在地與機構所在地一致的，應在機構所在地主管地稅機關預繳稅款，在機構所在地主管國稅機關申報納稅，上述預繳無需填寫《增值稅預繳稅款表》。

2、應適用下列計算公式計算預繳稅款和應納稅額

預繳稅款=收到的全部價款和價外費用÷(1+5%)ⅹ5%，

應納稅額=收到的全部價款和價外費用÷(1+5%)ⅹ5%-預繳稅款

【應納稅額計算】

預征稅額=1050÷(1+5%)ⅹ5%=50萬元

應納稅額=1050÷(1+5%)ⅹ5%-50=0萬元

【報表填寫】

1、將本期應納稅額填入《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表一(本期銷售情況明細)

在第二大類“簡易計稅方法計稅”的9b欄“5%征收率的服務、不動產和無形資產”的第1列“開具增值稅專用發票銷售額”，填入不含稅銷售額10000000元;第2列“開具增值稅專用發票銷項(應納)稅額”填入500000元;第9列“合計銷售額”填入10000000元;第10列“合計銷項(應納)稅額”填入500000元;第11列“合計價稅合計”填入10500000元;第12列“服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額”填入0;第13列“扣除后含稅銷售額”填入10500000元;第14列“扣除后銷項(應納)稅額”填入500000元(如圖1)。

圖1

2、將預征稅額填入《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》附表四(稅額抵減情況表)

第4行“銷售不動產預征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0;第2欄“本期發生額”填寫計算出的本期預征稅額500000元;第3欄“本期應抵減稅額”填寫期初余額與本期發生額之和500000元，由于本期應納稅額為500000元，因此本期發生的應抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫500000元，第5欄“期末余額”填寫本期應抵減稅額與實際抵減稅額之差0(如圖5)。

圖5：

3、填寫《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》主表

主表“一般項目”下的“本月數”第5欄“按簡易辦法計稅銷售額”內填寫本期按簡易辦法計稅的銷售額10000000元，第21欄“簡易計稅辦法計算的應納稅額”內填寫根據簡易計稅辦法計算出的稅額500000元，在本期沒有其他應納稅額項目的前提下，第24欄“應納稅額合計”內等于第21欄500000，將預繳的稅款金額500000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預繳稅額”，在本期沒有發生其他稅款的情況下，第32欄“期末未繳稅額”、第34欄“本期應補(退)稅額”內填0(如圖3)。

圖3：