案情簡介：某地稅局在風險應對過程中發現：某房地產開發企業由于地理位置等原因商品房銷售情況不理想，為吸引購房者出臺了“凡一次性支付購房款的，約定幾年內每年平均返還本金”的優惠政策，同時對一次性支付購房款的購房者給予打折優惠。該企業法人和財務人員均認為企業在申報銷售不動產營業稅時，營業稅計稅依據可扣除返還購房本金部分及打折優惠金額。
稅法分析：《營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定，納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。《國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發〔1995〕156號）規定，商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。因此，本案中某房地產開發企業在申報繳納銷售不動產營業稅時，不得扣除返還本金部分。
