在物業管理服務中，經常會出現關于物業服務發票開具對象的疑問，尤其是當房屋存在租賃關系時，物業服務發票是否可以開給承租方呢？

    《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

    《中華人民共和國發票管理辦法》第十八條規定，銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發票。

    根據上述規定分析，如果業主與承租人簽訂的租賃合同中約定由承租人繳納物業費的，物業公司可以將物業服務發票開給承租人。部分稅務機關對此問題進行了答復。如杭州、廈門、四川稅務答復物業公司應將物業服務發票開具給承租人，但安徽稅務答復物業公司不能向承租人開具物業服務發票，應該開具發票給業主。實務操作中，建議與主管稅務機關溝通確認當地的執行口徑。

    部分稅務機關的答復如下：

    1.杭州稅務

    2016年11月4日杭州稅務微信公眾號發布的“【辦稅】物業管理服務增值稅政策概況及相關問題解答”。

    8.物業服務合同中，甲方是產權人，乙方是物業公司。根據《物業管理條例》，房屋的產權人可以和使用人約定由使用人交納物管費，如甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業公司是向合同甲方開發票還是向實際付款人開發票?

    答：根據《國務院關于修改<中華人民共和國發票管理辦法>的決定》(中華人民共和國國務院令第587號)規定：“《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票;特殊情況下，由付款方向收款方開具發票”。因此，針對上述情況，物業公司應向第三方開具發票。

    2.廈門稅務

    （1）國家稅務總局12366納稅服務平臺2019年7月12日廈門稅務對于“開公司抬頭的物業費發票，在普票和專票兩種情況下，物業公司是否都需要要求自然人業主提供房產租賃協議？”的答復。

    問題內容：

    我公司是一家物業公司，為各住宅小區提供物業服務。住宅小區的房產通常都是登記在自然人業主的名下，但是有時候這些自然人業主會在繳納物業服務費后要求物業公司開具公司抬頭的發票，請問，在開具普票和專票兩種不同的情況下，物業公司是否都需要要求自然人業主提供房產租賃協議？

    答復內容：

    根據《國務院關于修改<中華人民共和國發票管理辦法>的決定》(中華人民共和國國務院令第587號)規定：“《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發票”。第二十二條規定：“開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具，并加蓋發票專用章。

    任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：

    （一）為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；

    （二）讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；

    （三）介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。”

    如果租賃合同的條款有約定物業費不包含在租金里，且由承租方另外支付。出租方只是代收轉付，收取物業費后轉付給物業公司，增值稅發票由物業公司開具給租戶。物業公司如無法判斷物業費由誰支付，可以要求提供租賃合同佐證。

    （2）原廈門國稅2016年5月23日發布的《營改增政策問題解答（十一）》。

    9、物業服務合同中的甲方是產權人，物業公司是乙方。根據物業管理條例，房屋的產權人可以和使用人約定由使用人交納物管費，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業公司是向合同甲方開發票還是向實際付款人開發票？

    答：物業公司應向第三方（承租人）開具發票。

    3.四川稅務

    2016年4月17日，成都市物業管理協會聯合四川省注冊稅務師協會，在成都天府國際金融中心舉辦了成都市物業管理行業“營改增”公益講座，講座中原四川省國家稅務局貨物和勞務處專家對于物管行業營改增常見問題的解答。

    第三部分物管行業營改增常見問題解答

    9、物業服務合同中的甲方是產權人，物業公司是乙方。根據物業管理條例，房屋的產權人可以和使用人約定由使用人交納物管費，甲方將商鋪租給第三方，第三方向乙方交物管費，物業公司是向合同甲方開發票還是向實際付款人開發票？

    解答：物業公司可向實際付款人開發票。

    4.安徽稅務

    國家稅務總局12366納稅服務平臺2019年11月6日安徽稅務對于“物業費發票抬頭如何開？”的回復。

    問題內容：

    你好！我想咨詢下，我公司是一家物業企業。我們是和業主簽訂的物業服務合同，現在承租人來交物業費，這種情況如果需要開發票抬頭是開出租戶姓名還是開業主姓名？

    答復內容：

    國家稅務總局安徽省12366納稅服務中心答復：

    尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好！您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下。

    由于您公司與業主簽訂的物業服務合同，因此不可以開具承租人抬頭發票。如承租人需要取得發票應由房主去稅務機關代開相關業務的發票。

    感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問請撥打12366熱線或聯系您的主管稅務機關咨詢。