各市、縣、區地方稅務局，各直屬稽查局：

為進一步加強土地增值稅管理，統一政策執行口徑，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于采用核定方式清算銷售均價的確定

鑒于土地增值稅清算須區分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額，因此，在采用核定方式清算時，應分別確定普通住宅與非普通住宅的銷售均價，并適用相應的核定征收率。

（一）銷售均價的計算

銷售均價=普通住宅（或非普通住宅）銷售總收入÷普通住宅（或非普通住宅）已售總建筑面積

房產銷售收入按房產實際銷售價格確認。對視同銷售的房產或銷售價格明顯偏低且無正當理由的房產，按稅務機關核定的銷售價格確認。

已售總建筑面積按經房管部門確定的房產實際測繪面積確認。銷售合同所載房產面積與房產實際測繪面積不一致的，按房產實際測繪面積予以調整。

（二）核定清算應補繳稅款的計算

普通住宅（或非普通住宅）應交土地增值稅稅款=普通住宅（或非普通住宅）銷售總收入×適用的核定征收率

應補繳土地增值稅稅款=應交普通住宅土地增值稅稅款+應交非普通住宅土地增值稅稅款-已繳土地增值稅稅款

二、關于土地增值稅預征截止時間的確定

對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自《土地增值稅清算受理通知書》送達之日起，不再預征土地增值稅。

三、關于土地增值稅清算條件的確定

土地增值稅清算條件中“預售許可證滿三年”是指自房管部門核發的屬于該清算項目的最后一個預售許可證所載的發證日期起算滿三年，“最后一個預售許可證”不包括換發或續辦的預售許可證。

土地增值稅清算條件中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。

四、關于土地增值稅清算項目容積率的確定

土地增值稅清算項目的容積率按以下順序依次確定：

（一）按國家主管部門對清算項目核發的建設工程規劃證上標明的容積率確認；

（二）國家主管部門對清算項目核發的建設工程規劃證上未標明容積率的，按整體立項的建設工程規劃證上標明的容積率確認；

（三）按國家有關部門核發的建設用地規劃證上標明的容積率確認；

（四）按其他合理的方式確認。

五、關于直接轉讓土地使用權時土地購進成本的確定

對于取得土地使用權后直接再轉讓的，應據實征收土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據的，原則上不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

對通過政府出讓方式取得土地使用權的，未能提供取得土地使用權所支付的地價款原始憑據，但能提供政府相關部門的文件、協議、合同或相應合法有效憑據，并已繳清受讓環節相關稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認。

六、關于土地增值稅清算稅款繳納期限的確定

主管稅務機關應在出具土地增值稅清算結論之日起5個工作日內下達《土地增值稅清算繳款通知書》，清算稅款繳納期限自通知書下達之日起起算不得超過90日，具體時限由各市縣區局自行確定。

七、本通知自2015年1月1日起執行，此前規定與本通知不符的，按本通知執行。在2015年1月1日前已受理但未出具清算結論的房地產項目，其有關土地增值稅涉稅事項，按本通知規定執行。已按核定征收方式出具清算結論的房地產項目，其后續銷售收入按本通知第一條規定區分普通住宅和非普通住宅分別計算繳納土地增值稅。

海南省地方稅務局
2014年10月27日