在限購(gòu)和限貸相繼放開(kāi)后，市場(chǎng)的實(shí)際反應(yīng)略顯滯后。于是，二手房營(yíng)業(yè)稅是否能成為第三輪救市的手段，成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。而現(xiàn)在昆明二手房市場(chǎng)并沒(méi)有相關(guān)信息落地，業(yè)界呼吁，看問(wèn)提應(yīng)從本質(zhì)出發(fā)，讓供需回歸正常才是救市關(guān)鍵。
營(yíng)業(yè)稅占二手房費(fèi)用的二分之一
在虹山東路版筑后街的新亞地產(chǎn)負(fù)責(zé)虹山、蓮花、小西門以及翠湖片區(qū)的房源。在這里工作的三年的分區(qū)經(jīng)理張濤說(shuō)，在二手房手續(xù)費(fèi)中，契稅、個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅是主要收費(fèi)板塊。
其中個(gè)稅征收比例為總房款的1%，契稅征收比例為總房款的1~3%，房齡未滿5年的二手房出讓則需上繳5.6%的營(yíng)業(yè)稅，而滿5年則不需要上繳。此外中介公司會(huì)收取出售總房款2%的中介費(fèi)。
以一套賣價(jià)為80萬(wàn)的二手房，契稅按照最高3個(gè)點(diǎn)來(lái)計(jì)算，若該房房齡不滿五年，則購(gòu)房者所要支付的費(fèi)用為876800元。如果該房齡滿5年，購(gòu)買者則少支付4萬(wàn)多�？梢钥吹剑瑺I(yíng)業(yè)稅占整個(gè)二手房費(fèi)用的二分之一。
房產(chǎn)稅或是抑制營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁的良方
起初，未滿5年征收營(yíng)業(yè)稅是為了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，遏制投機(jī)炒作的行為。但營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到二手房購(gòu)買者的身上，已是不爭(zhēng)的的事實(shí)。
有人提出，如果房東和購(gòu)房者能夠共同承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，是否會(huì)減輕購(gòu)房者的壓力。但是，房東依然會(huì)把自己承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅通過(guò)提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，問(wèn)題并不能根本解決。面對(duì)這種買賣不平衡，張濤也有自己的想法。如果能夠落實(shí)房產(chǎn)稅的征收，做好市場(chǎng)價(jià)格定位，即便房東將營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，他仍然要對(duì)自己的收益承擔(dān)一部分的費(fèi)用，而不是購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。
二手房銷售實(shí)際大幅下降
雖然隨著限購(gòu)和限貸的松綁，樓市似乎有回暖的趨勢(shì)，讓人看到希望。但是已經(jīng)經(jīng)歷了三年樓市沉浮的張濤并不以為然。他說(shuō)，這只是表面現(xiàn)象，實(shí)際上今年二手房銷售情況環(huán)比去年下降了10%—20%.
張濤強(qiáng)調(diào)，限貸雖然松綁，但影響市場(chǎng)最根本的因素——供求關(guān)系并沒(méi)有得到實(shí)際上的改變。而限貸也僅僅是國(guó)家的微觀調(diào)控，再加上市場(chǎng)的反應(yīng)至少要滯后1-2個(gè)月，所以大家認(rèn)為在限貸松綁后，市場(chǎng)反應(yīng)不是那么強(qiáng)烈是在正常不過(guò)的事情。
營(yíng)業(yè)稅難救市 需回歸供求本身
如果能免征營(yíng)業(yè)稅，無(wú)論是對(duì)房東還是二手房購(gòu)買者都是再好不過(guò)的事情，張濤說(shuō)道。但是要通過(guò)二手房的營(yíng)業(yè)稅來(lái)進(jìn)行樓市第三輪救市，他并不贊同。如果要對(duì)營(yíng)業(yè)稅免征期限作調(diào)整，對(duì)房東來(lái)說(shuō)影響并不大，再加上現(xiàn)在房產(chǎn)投資已經(jīng)不是大家唯一途徑，但會(huì)增加市場(chǎng)上空房的數(shù)量。
張濤強(qiáng)調(diào)，真正的救市需要國(guó)家的宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控相結(jié)合。無(wú)論是一個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)，還是一個(gè)城市的市場(chǎng)，乃至一個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)，最本質(zhì)的還是供求關(guān)系。現(xiàn)在市場(chǎng)上的供求關(guān)系不平衡，處于供大于求的狀況，如果不改變這一狀況，就很難做到真正的救市。
