國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告

國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號

　　為進一步規范我省土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)等文件精神，結合云南實際，現將土地增值稅征管有關事項公告如下：

　　一、土地增值稅預征

　　房地產開發項目土地增值稅實行先預征后清算的征管模式。按月預征土地增值稅的納稅人，須于次月15日內向房地產所在地主管稅務機關申報繳納土地增值稅。土地增值稅預征的計征依據為預收款減去應預繳增值稅稅款。

　　(一)除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產預征率如下：

　　1.普通住房預征率為1.5%。

　　2.除普通住房外的其他類型房地產，昆明市的五華區、盤龍區、西山區、官渡區、呈貢區、晉寧區、高新技術開發區、經濟技術開發區、旅游度假區、陽宗海風景名勝區、安寧市、昆明空港經濟區預征率為4%，其他縣(市、區)預征率為3%；大理州、西雙版納州預征率為3%；其他州(市)預征率為2.5%。

　　房地產開發企業應當對適用不同預征率的不同類型房地產銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。

　　(二)對測算的土地增值稅稅負率明顯高于當地預征率水平的房地產開發項目，可以實行單項預征率。單項預征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負率水平合理確定。

　　在房地產預售環節，依據房地產開發項目取地成本、銷售價格、預計的開發成本及開發費用等情況，測算應納土地增值稅稅額(考慮普通住房免稅因素后)，以測算的應納稅額除以預計的轉讓收入，計算出該項目土地增值稅稅負率水平；若測算的稅負率水平，明顯高于當地預征率水平的，可以實行單項預征率預征。

　　確定單項預征率未超過5%的，由縣(市、區)稅務局集體審議確定；確定單項預征率超過5%(含)的，報經州(市)稅務局集體審議確定。

　　各縣(市、區)稅務局應將單項預征率的執行情況于年后15日內報州(市)稅務局備案，各州(市)稅務局匯總后在年后30日內報省稅務局備案。

　　二、土地增值稅清算核定征收

　　查賬征收是土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。

　　對符合國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)第三十四條之規定，確需采取核定征收方式進行清算的項目，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對項目開展核定征收核查工作；核查結果經集體審核合議后，通知納稅人申報辦理稅款繳納或者退稅手續。

　　項目清算采取核定征收方式應經縣(市、區)稅務局集體審議決定。

　　(一)核定收入

　　對房地產開發企業存在其轉讓房地產成交價格明顯偏低且無正當理由，或者申報不實等情形的，稅務機關可核定其收入。

　　(二)核定房地產開發成本

　　對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實的，清算項目所在地的主管稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建筑安裝造價定額資料，或者委托具有相應評估資質的房地產評估機構進行評估，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

　　(三)核定征收率

　　符合《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第七條之規定，確需采取核定征收率方式進行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務機關結合當地基準地價和房地產市場價格情況，參照當地當年、同類型、同規模開發項目稅負水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。

　　核定征收率應經縣(市、區)稅務局集體審議確認后，在實施前上報州(市)稅務局備案。

　　三、土地增值稅清算共同成本費用計算分攤

　　納稅人分期分批開發房地產項目或者同時開發多個房地產項目，不同清算項目取得土地使用權所支付的金額，按照占地面積法(即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例)進行分攤；其他成本費用，按照建筑面積法(即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例)進行分攤。

　　對同一清算項目內的成本費用，按照建筑面積法進行分攤。

　　難以按照上述方法計算分攤共同成本費用的，也可按主管稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　四、土地增值稅清算單位確定

　　房地產開發企業在取得房地產開發項目開工許可后30日內，應當向主管稅務機關申報辦理項目登記，并以《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為清算單位進行土地增值稅清算。按照以上方法難以確定的，經項目所在地主管稅務機關確認后，可按實際分期項目確定清算單位。

　　五、土地增值稅新舊房劃分標準及征收

　　房地產開發企業建造并轉讓的商品房，應按照轉讓新建房的政策規定繳納土地增值稅。其中，對房地產開發企業將已列入固定資產或者作為投資性房地產的房屋,自投入使用之日起超過5年以上轉讓的，按舊房轉讓處理。非房地產開發企業、單位和個人自建房屋，自投入使用之日起超過3年以上轉讓的，以及企業、單位和個人購買房屋再轉讓的，屬轉讓舊房。

　　納稅人轉讓舊房及建筑物的扣除項目金額確認方式：

　　(一)納稅人轉讓舊房及建筑物，能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

　　1.取得土地使用權所支付的金額；

　　2.中介機構評定的舊房及建筑物價格，須經主管稅務機關對評定的舊房及建筑物價格進行確認；

　　3.與轉讓房地產有關的稅金；

　　4.納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

　　(二)納稅人轉讓舊房及建筑物，未能提供評估價格，但能提供原購房發票的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

　　1.按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額。

　　2.與轉讓房地產有關的稅金(包括納稅人購房時繳納的且能提供契稅完稅憑證的契稅)。

　　(三)納稅人轉讓舊房及建筑物，不能提供評估價格，又不能提供購房發票的，主管稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關規定，實行核定征收。

　　對非個人轉讓舊房及建筑物符合核定征收情形的，可參照本公告第二條第(一)款、第(三)款執行。

　　個人轉讓舊房及建筑物核定征收仍按現行規定執行。

　　六、本公告執行時間

　　本公告自發布之日起施行。房地產開發企業自本公告發布后應預征的土地增值稅，預征率適用本公告；房地產開發企業在本公告施行后達到應清算或者可清算條件的項目，適用本公告。《云南省財政廳云南省地方稅務局轉發<財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定>的通知》(云地稅發〔1995〕203號)第一條、《云南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理有關問題的通知》(云地稅發〔2005〕181號)第一條、《云南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(云地稅發〔2007〕180號)、《云南省地方稅務局貫徹國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知的意見》(2010年第3號公告發布)同時廢止。

　　特此公告。

　　國家稅務總局云南省稅務局

　　2020年12月11日

關于《國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告》的解讀

　　為進一步規范土地增值稅管理和政策執行，結合云南實際，國家稅務總局云南省稅務局制定了《國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告》(以下簡稱《公告》)，現對《公告》主要內容解讀如下：

　　一、制定背景

　　為進一步規范土地增值稅管理和政策執行，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)等文件精神，云南省稅務局在充分調研和廣泛征求基層意見的基礎上，結合云南實際，制定本公告。

　　二、主要內容

　　(一)土地增值稅預征

　　為進一步發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)有關除保障性住房外，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率的規定，結合云南省各州市房價水平高低不一的實際，《公告》除明確保障性住房實行零預征率預征土地增值稅外，區分不同地區房地產開發情況實行不同的預征率。預征是保障土地增值稅收入均衡入庫的重要手段，遵從預征率的調整要和清算實際稅負結合的原則，《公告》明確對測算的土地增值稅稅負率明顯偏高的房地產開發項目，可以實行單項確定預征率預征。保障性住房應符合保障性住房的現行規定。

　　(二)土地增值稅清算核定征收

　　一般情況下，房地產開發企業的賬務相對比較健全，查賬征收應作為土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。結合現行土地增值稅政策規定，土地增值稅清算核定征收分核定收入、核定房地產開發成本、核定征收率幾種方式。其中，為進一步規范土地增值稅清算核定征收，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關評估情形的規定，以及《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)有關對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實的，可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，核定上述四項開發成本有關規定，以及《云南省土地增值稅征收管理暫行規定》(云南省人民政府令第22號)第六條有關開展評估工作的規定，《公告》進一步明確了核定四項成本的主體是項目所在地的主管稅務機關；如當地建設工程造價管理部門未公布建安造價定額資料的，主管稅務機關可委托具有相應評估資質的房地產評估機構進行評估。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第七條有關適用核定征收率情形的規定，《公告》對核定征收率的測算確定及上報州(市)稅務局備案作了明確，以規范核定征收。

　　(三)土地增值稅清算共同成本費用計算分攤

　　在房地產開發項目土地增值稅清算過程中，采用不同的共同成本費用分攤方法其清算結果有所不同。為了體現公平稅負，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)及《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)的相關規定，《公告》規范了全省共同成本的分攤方法。納稅人分期分批開發房地產項目或者同時開發多個房地產開發項目，不同清算項目取得土地使用權所支付的金額，按占地面積法計算分攤；其他成本費用，按照建筑面積法計算分攤。對同一清算項目內的成本費用，按照建筑面積法進行分攤。

　　(四)土地增值稅清算單位的確定

　　為統一規范全省土地增值稅清算單位確定標準，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)的相關規定，《公告》明確了以《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為清算單位進行土地增值稅清算。按以上方法難以確定的，經項目所在地主管稅務機關確認后，可按實際分期項目確定清算單位。

　　(五)土地增值稅新舊房劃分標準及征收

　　云南省原有的新舊房劃分標準已不適應當前經濟社會發展形勢的需要，為了進一步規范新舊房轉讓土地增值稅征收管理，根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)的相關規定，《公告》對云南省新舊房的劃分標準作了調整，并對納稅人轉讓舊房及建筑物土地增值稅的征收分三種情形作了明確。

　　三、《公告》的施行日期

　　本《公告》自發布之日起施行。房地產開發企業自《公告》發布后應預征的土地增值稅，預征率適用本《公告》；房地產開發企業在《公告》施行后達到應清算或者可清算條件的項目，適用本《公告》。因《公告》對原新舊房劃分標準作了調整，故對《云南省財政廳 云南省地方稅務局轉發<財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定>的通知》(云地稅發〔1995〕203號)第一條廢止。又因《公告》重新對云南省土地增值稅預征率、核定征收率進行了調整，故對《云南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理有關問題的通知》(云地稅發〔2005〕181號)第一條、《云南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(云地稅發〔2007〕180號)、《云南省地方稅務局貫徹國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知的意見》(2010年第3號公告發布)同時廢止。