盛傳青島明年開征房產稅，市民忙換房，你怎么看？ 1.您認為房產稅開征對房價走勢有何影響？A.房價將走高B.房價將走低C.對房價影響不大 2.您認為青島試點征收房產稅有無必要開征？A.有必要，把高房價降下來吧B.無必要，青島房價平穩，不要折騰C.說不清，觀望 3.您認為明年青島房價將如何運行？A.大幅上漲B.小幅度緩慢上漲C.橫盤穩定 呈下降趨勢

　　疑問一：青島入圍房產稅第二批試點城市，靠譜嗎？

　　撥動青島市購房者心弦的是這樣一個傳聞：3月21日，財聯社在其官方微博發布了一條關于房產稅的獨家消息，表示自相關渠道獲悉，高層有意擴大四個城市的房產稅試點范圍。22日下午，財聯社在其微博中再次透露，初步計劃增加杭州、南京、深圳、青島四個城市作為第二批的房產稅試點城市。

　　事實上，這類傳聞名單有不同版本。此前有媒體報道，傳江蘇省南京、蘇州、常州等市均入圍第二批房產稅試點城市，將于“今年7月”起實施房產稅試點。另外一份傳言名單中，“被點名”城市包括青島、南京、深圳以及傳聞已久的湖北鄂州。

　　但最終這三條傳言中“主角”——南京版房產稅并沒有如期到來。今年5月，盡管網上貼出繪聲繪色的《靠譜！南京明年一月一日起開征房產稅，細則如下……》，南京市住建委副主任、市住房保障與房產管理局局長郭宏定對于南京“要征房產稅”一事，堅稱“不知道”。南京市住建委產權市場處副處長曾新駿聽到這個傳聞后感到很驚訝：“不會吧！這么大的事，我們一點風聲都沒有聽到。”如今時值歲末，南京版房產稅仍然悄無聲息，再次證明了網上傳言的不靠譜。這些傳言唯一的戲劇性作用，就是刺激了南京4、5月份住宅尤其是豪宅成交量大增。

　　青島面臨著類似的局面。盡管入圍二批試點城市的說法絡繹不絕，甚至有媒體言之鑿鑿地聲稱“箭在弦上”，但始終沒有得到官方權威說法的證實。為什么？房產稅試點是否還能穩步推進？它面臨了怎樣的問題？

　　疑問二：青島是否應該進入房產稅試點？可能性多大？

　　今年5月，財政部財政科學研究所副所長王朝才告訴《21世紀經濟報道》記者，第二批房產稅試點擴容基本上是以地方政府自愿為主。中國指數研究院杭州首席分析師張志杰認為，房產稅試點擴容一定是各方博弈的最終結果，如果中央地方觀點不一，或者地方內部意見不統一都將難以推出。張認為，實際上，目前地方政府均不愿意推房產稅。

　　房地產市場健康發展是征收房產稅的最終目的，能被列為房產稅試點的城市應該是樓價特別高的城市。與北京、上海相比，青島的房價漲幅相對平穩，市場比較健康。因此有業內人士提出，房產稅試點應該首先從北京“開刀”，如果北京的房價能夠切實控制住了，在全國推行都沒有問題。

　　事實上，北京的房產稅試點也是“躍躍欲試”，甚至有了試點方案。今年1月，北京上報的房產稅試點方案建議對本市所有存量住房進行全覆蓋征稅，免征面積僅為人均室內面積24平方米，這比此前重慶和上海的房產稅試點方案都要嚴厲。

　　“北京房產稅試點方案已經上報到國務院相關部門，就等待批復了，如能獲批，最快在今年上半年就會實施。”1月28日，接近北京財稅部門的一位不愿具名的消息人士向記者透露。今年3月，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌做客“市民對話一把手”節目時表示，北京正在為推廣試點房產稅做一些基礎性的準備工作，但試點時間尚不確定。

　　然而時至歲末，北京的房產稅試點仍無任何實質推進。

　　疑問三：房產稅逼近，購房者應該怎樣應對？

　　房產稅將會對樓市產生哪些深遠影響？從目前已作為房產稅試點城市的重慶和上海來看，以重慶為例，房產稅征收比例大概是0.5%，最高也只是1.2%.按照重慶市區里的單套總價大概為80萬元計算，一年也僅征收4千元左右，這對普通市民影響不大。

　　中國奧園地產集團副總裁王曙煜在接受南方都市報專訪時表示，對于目前已開征的房產稅，大家不能忘了征收的二個重要前提：“新增購買”和“住宅”，我們可以看到征收的條件明確針對多次購買行為，這也是符合現在國家對基本置業的一般住宅有傾斜，對高檔投資性住宅有限制的方向。所以客戶以后再購買一些大面積（超出免征面積范圍）的住宅需要特別慎重。

　　疑問四：上海重慶首批試點房產稅，成功嗎？

　　2010年5月，國務院提出推進房產稅改革，對原有的房產稅征收范圍進行擴充，將個人的非營業用住房納入房產稅的范疇。2011年1月，上海和重慶成為首批房產稅試點城市。

　　這兩個城市恰好代表了中國兩種類型的城市，上海屬于一線高房價城市，重慶則屬于中等房價城市。兩個試點城市實施了完全不同的房產稅模式。重慶屬于存量模式，即征收范圍包含已購住房，特別是高端的公寓和別墅，上海則只針對新購住房；并且免稅面積的計算，上海按人均60平方米，重慶則按家庭100平方米，進行抵扣。

　　華中科技大學經濟學院教授范子英的研究表明，房產稅確實在一定程度上降低了重慶的房價。但是，導致重慶房價下降的主要因素是140平方米以上住房價格的下降，90平方米以下住房價格反而上漲更快。因為那些原本準備購買大面積住房的富裕家庭，由于可能面臨較高的房產稅負擔，轉向小面積的住房市場。即房產稅將重慶大面積住房市場的需求擠出到了小面積住房市場，在降低前者價格的同時抬高了后者的價格。

　　“重慶和上海的房產稅試點可以判斷不成功，沒有擴圍的意義。”中國社科院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮教授日前在某論壇上坦言。

　　疑問五：政府借房產稅籌集收入，有效嗎？

　　我國在現階段實施房產稅的目標有兩個，一是遏制房價上漲，二是為地方政府籌集穩定的財政收入，并且隨著時間的推移，第二個目標將越來越重要。那么在這第二個目標上，滬渝模式做到了嗎？

　　我國現階段的房產稅還是一種“窄稅基”的模式，只有少數的房產才被納入到征收范圍，房產稅對房價的影響還停留在心理預期上，并不是實質意義上的稅收效應。

　　在2011年上海和重慶公布的房產稅數據中，兩個城市的房產稅收入占地方收入的比重都不到1%.其中，重慶的房產稅收入在1億元左右，與當地2900億元的財政收入相比微乎其微；上海的房產稅收入為22.1億元，也僅占地方財政預算收入的0.64%，并且這些房產稅收入還包括企業經營性用房，而不僅僅是個人非營業用住房。

　　疑問六：房產稅試點是否會無疾而終，另起爐灶？

　　黨的十八屆三中全會上提出，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。中國社科院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮教授提出，這里指的是“房地產稅”，而不是之前試點的“房產稅”。陳淮指出，“房地產稅”與“房產稅”的區別不只是加了一個字，而是完全不同的另一個稅種。正因為是重新定義一個新稅種，所以需要立法，要通過全國人大，這需要一定的時間。

　　“三中全會說‘加快房地產稅立法并適時推進改革’。請整明白，房地產稅不是房產稅多了個字，而是另一新稅種！望別在‘擴圍’、‘推開’上打轉兒了。”在自己的微博中，陳淮更加鮮明地亮出了自己的觀點，“很長時間來，對持有環節征稅的本質被模糊成了調節稅。三中全會的提法讓房地產稅回歸到了資產稅的本源。既然是新稅種，就要走立法程序；立法就要有時間吧？”

　　疑問七：房產稅何時能在中國落地開花，5-10年？

　　“房產稅開征，至少要等5或10年之后”。日前，在《對話名家論道佛山》經濟分享論壇上，鳳凰衛視時事評論員、同濟大學兼職教授邱震海如此分析未來房地產走勢。

　　邱震海回應，上層正在認認真真地做準備工作，包括這次三中全會提出全國不動產登記、住房信息聯網等基礎性工作，可以預計，房產稅的出臺，要到5-10年以后。而從法理層面即房產稅開征的法律政府依據、稅種層面即房產稅是否和其他稅重復、地方政府是否借機增加財政收入等層面都尚未厘清，所以房產稅要普及落地尚需時日。

　　疑問八：未來房產稅調整方向，怎樣走？

　　華中科技大學經濟學院教授范子英建議，未來推廣房產稅時，至少要謹慎考慮如下幾個方面的問題。

　　首先，在征收模式方面，應該采用世界上通行的“寬稅基”模式。即在征收環節不區分住房的類型、使用性質、房屋所有人等特征，所有的房產都屬于房產稅的征收范圍。這樣簡化了操作程序，不必針對不同的特征設定不同的稅收方案，避免了偷逃稅；同時能夠在實質上發揮房產稅的財政收入效應。

　　如采取“寬稅基”的模式，即使實行0.5%的最低稅率，房產稅也能夠達到一半的土地財政收入水平，如果房產稅稅率提高到1.5%，則完全可以替代土地財政收入。

　　其次，在減免稅的抵扣環節，應該以人為標準，而不是家庭為標準。以家庭為標準的抵扣，會導致很多家庭出于避稅的動機而選擇分拆或者組合，如通過“假離婚”的方式獲得更多的稅收減免等。以人均30平方米左右為標準進行抵扣，一個三口之家的合理抵扣面積是90平方米，這個面積屬于合理的居住面積范疇，對于超過規定面積的住房則可按照1%—2.5%的稅率進行征收。這個稅率范圍基本上能擠出大部分的投資需求。

　　在具體的稅率設定上，可針對不同經濟發展水平，采取不同的稅率。最后，房產稅收入要用于地方公共服務的提供。房產稅屬于“使用者付費”，即居民享受了當地的公共服務，這些稅收相當于對這種公共服務進行付費。因此房產稅收入不應投入到保障房建設，而應該用于教育、醫療、社保等領域，從而糾正我國地方財政支出中長期存在的“支出偏向”問題。

　　房產稅是否會擴大試點范圍，哪些城市最終會納入及何時納入，抑或房產稅的征收需要重新設計路線？這一切，都需要“根據國家的統一部署和安排確定”。

　　只不過作為百姓，仍要時時豎起耳朵，等待下一只靴子落地的聲音。