黨的十八屆三中全會《決定》指明了土地管理制度改革的方向，《決定》沒有提及房地產調控，但強調市場對資源配置的決定性作用，并在建立城鄉統一的建設用地市場、房地產稅立法等方面有了明確提法。

中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇指出，土地資源分配應堅持市場化方向，房產稅改革應以永續使用權和繼承權換取征稅權，才能實現較為平穩的過渡和可持續發展。

土地資源分配：堅持市場化方向當前我國的土地資源配置現狀如何？與真正的市場化還有多大的距離？對此，中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇指出，土地指標下去，政府把所有土地都儲備起來，然后招拍掛，拍賣實際上是政府行政寡頭壟斷賣地。地價越高的時候，政府越高興，地價低了，就說流拍了，所以對于高房價，地方政府需要負一定的責任。

從經濟學上講，比如政府儲備糧食，糧價高了，政府拋出糧食，糧價低了，政府購入糧食，這是穩定糧價和保證農民利益的做法。而我們現在的土地市場是什么狀況呢？房價高了，政府就以饑餓療法供地，推出更高價的土地，導致更高的房價。地價低了，就土地流拍，不想降低房價，這是和政府職能相反的操作，所以很多人說地方政府是公司，指的就是這個。

那么土地指標該怎么分配？周天勇舉了個例子，比如說集體建設用地要直接進入市場，是要政府實行行政寡頭壟斷“招拍掛”，還是徹底交給市場中心掛牌交易？國土部現在出臺的方案肯定還是讓他們來賣，因為三中全會說要讓市場起決定作用，但是土地分配并不是市場起決定作用。未來還是應該按照三中全會決議，依據市場決定原則，讓土地資源分配真正往市場化的方向上走。

目前房產稅思路：雖易啟動但后患無窮《決定》中同時也提出了“加快房地產稅立法并適時推進改革”，那么應該如何進行房產稅改革？

周天勇首先指出，目前研究開征房產稅方案的一個思路是：居民住宅年期不永續化，基本居住消費部分免征房產稅，對多套房累進開征房產稅，對企業開征房地產稅。具體表現為：（1）現有土地管理法規定使用年限40—70年，到期重新申請，按照使用期結束時的價格交納出讓金后可繼續使用，否則國家收回土地使用權和地面建筑。

（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起按市價累進征收。比如，一居民在北京有四套住宅，均為150平方米，價格均為5萬元。第二套按市價2%征收，則需交稅金15萬元；第三套按市價3%征收，需交稅金22.5萬元；第四套住宅，按4%稅率征收，需交30萬元。

這個方案帶來的結果是：（1）開征房產稅的前幾年中，由于累進征稅，加上房產稅擠出住宅交易，地方財政房產稅和房地產交易稅收入大幅度增加。

（2）房產稅開征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一使得地方政府的房產稅減少，如果大部分都將一套以上拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府住宅房產稅部分又陷入枯竭；其二是如果僅開征企業的房地產稅，稅收負擔就會全部壓在企業身上，稅負過重會影響企業經營和就業崗位的穩定和增加；其三，房屋供應量大增，房價下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風險加大，政府房產稅征稅價格水平也下降，收入也會減少。

（3）城鎮居民基本消費住宅不交房產稅，二套要交稅，不論是一套還是多套，都只是在規定期限內有使用產權，過期不補則土地和建筑物無償收歸國有。

按照這種思路，一是雖然無損基本居住居民，但持有多套房的中產階層財富再分配過猛，將嚴重損害中產階層利益，不利于中產階層的擴大；二是中產階層拋完一套以上房產后，居住房產方面失去了地方財政的穩定稅源，不符合“居住并有房屋財產，政府就要提供公共服務，居住人相對應需要交納稅收”這一原則。這種思路的改革方案，雖然易于啟動，但是后患無窮。

房產稅改革：以永續使用權換征稅權周天勇進一步指出，房產稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路都是行不通的。正確的思路應該是：以永續使用權和繼承權換取征稅權。土地所有制改革的方向，是全部國有、永續使用，對全部土地進行發證確權；區分消費與投資并按居住面積分類征稅；根據城鎮居民人均可支配收入水平對消費性住宅征稅，并且分六年逐步征收到位；根據市價對投資性房產進行征稅；對于原本征收了高額土地出讓金的部分土地先征后退，避免重復征稅。

按照這樣的思路去設計具體的房地產稅征收政策和過渡方案，才能兼顧政府、企業和高、中、低不同收入人群各自的利益，實現較為平穩的過渡和可持續發展。