房地產開發、交易、保有全鏈條上各個環節的稅收、收費、租金，形成相關的負擔和調節機制。稅、費、租這三個大的政府收入種類應該按照經濟性質各歸其位。

稅是政府憑借社會管理者的政治權力征收的；租是憑借土地所有者的財產權利索取的；費是作為政府系統正稅之外的收入補充形式，應該以規范的規費形式收取，數量應該不太大，并且還應該允許和引導“使用者付費”的規范形式逐漸發展，使收費更體現它與特定服務供給的直接對應性——這也是公共財政框架下與公共部門提供服務有關的一種收費形式。房地產領域這三個大的政府收入種類（稅、費、租）應該按照經濟性質，各歸其位，并注重總體的協調、整合、體系化。

在改革中完善房地產稅收制度

首先，需考慮合理簡化稅種。歸并、整合現有的城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅和房地產開發領域一部分行政事業性收費，以房產稅課稅稅基，覆蓋部分高端消費住房，實行可以減少征管成本而又與市場經濟相適應的新房產稅（房地產稅）。將城市維護建設稅并入增值稅、消費稅，將土地增值稅并入企業所得稅、個人所得稅和房地產稅，并取消房地產領域不合理的行政性收費。通過上述簡化措施，不僅可以減少與房地產有關的稅收和收費的數量，減輕納稅人的經濟負擔，而且還可以優化稅負結構，即減少房地產轉讓、出租環節的稅收，增加房地產持有、使用環節的稅收。

房產稅、房地產交易中現行的契稅、印花稅、營業稅等等，可考慮合并成一種或兩種。房地產交易中，只要交納契稅（稅率可提高），就應當給予辦理過戶手續（原來劃撥的土地應補交出讓金），因為轉讓價格包含了土地使用權的價格。為控制農業耕地的減少，耕地占用稅應保留。土地使用稅，是國家向使用國有土地的單位和個人征收的稅種，其有利于調節土地使用方向和促使用地單位合理使用土地，充分提高土地的使用效率，可以考慮保留——它的含義不是地租，對原劃撥和出讓的土地應一視同仁都收取土地使用稅。需要說明，存量土地中未交納地租的原行政劃撥的土地，應確定使用年限，按期或按年分期收取一定量的地租（土地租金），這樣就完全形成了一種平等的市場競爭機制，有利于使市場經濟的運行走向規范化。

其次，應當統一稅制，逐步擴大稅基和征收范圍。需通盤設計相關的稅基、稅率、減免稅優惠。房地產稅的征稅范圍應當按“調節高端”原則擴大到城鎮個人住宅（未來也不排除擴大到農村地區），同時，通過規定適當的免稅項目和免征額將低端的“第一單位”排除在納稅以外。房地產稅的稅率可根據不同地區、不同類型的房地產分別設計，各地可在規定的幅度以內掌握，如中小城市房地產的適用稅率可以適當從低，大城市房地產的適用稅率可以適當從高；普通住宅的適用稅率可以適當從低，高檔住宅和高端房地產的適用稅率可以適當從高，豪華別墅和高爾夫球場還可以適當加成征稅。在設計稅基和稅率的時候，應當兼顧納稅人的負擔能力和財政收支的需要并參考其他國家，特別是發展中國家和周邊國家同類稅收的做法。此外，應合理調整計稅依據，確立根據房產評估值計征的制度框架。評估時要考慮面積、地段、朝向、樓層、市場影子價格等多種因素。參考國際經驗，評估可3至5年進行一次。具體年數，可依據經濟周期等方面的情況而定。

再次，適當下放稅權，加強征收管理。未來通過立法程序和改革過程，應當將房地產稅逐步打造為中國地方稅的主體稅種之一，精心培育，使之隨著經濟的發展成為市（縣）政府稅收收入的主要來源，并且在全國統一稅制的前提下賦予地方政府較大的管理權限（包括征稅對象、納稅人、計稅依據、稅率、減免稅等稅制基本要素的適當調整），以適應國家之大、各地經濟發展水平之高低不同的實際情況，促使地方因地制宜地通過此稅增加財政收入和調節經濟。

加強房地產稅的征收管理，堵塞漏洞，減少稅收流失。為此，稅務機關要基于統一登記制度信息平臺加快完善有關管理制度和信息化建設的步伐，并加強與各有關部門的工作配合。通過加快立法、整體設計、漸進推動、多方配合，可以優化完善中國的房地產稅制度，加強房地產稅管理，從而適當擴大房地產稅收入的規模，提高房地產稅收入占地方稅收收入和全國稅收收入的比重，更好地發揮房地產稅對于增加地方財政收入和調節經濟與社會生活的作用。

規范房地產收費體系

堅決取締不合理的收費項目。現實生活中仍存在的不合理收費項目，不僅推動房價的上漲，制約居民住宅建設和房地產的健康發展，還助長腐敗現象和不正之風的蔓延。要堅決取締不合理、不合法、屬“三亂”性質的收費項目，以減輕納稅人的稅外收費負擔，同時，要將具有經營性質的房地產收費從行政事業性收費中分離出去，以規范政府行為。政府的收費項目要嚴格以成本來核定收費標準，堅決按照收費的范圍和標準足額及時征收，禁止有關部門巧立名目設立多余的收費項目亂收費。嚴格管理經營性收費，政府行政管理部門不應以任何明示或暗示的手段要求開發企業到某些特定機構辦理業務，如房屋買賣、預售等的公證行為，應本著自愿的原則，由當事人自己決定，不得強制公證并收取公證費。

合并簡化收費項目。將一部分名費實稅的房地產收費改為稅，如可以將耕地復墾基金、新菜地開發建設基金、征地管理費合并到耕地占用稅中一次性征收，將土地閑置費改為土地閑置稅。同時，可根據費用的征收環節和征收部門，合理歸并房地產收費項目，如房屋租賃登記費、房屋租賃手續費、房屋租賃證書費等，完全可以統一征收，簡化收費程序。

保留合理的收費項目，并納入預算管理。對確需保留的收費項目則通過“規范費” 的辦法分別納入“規費”和“使用費”系列，并納入財政預算內管理。同時，應該把合理的房地產收費項目以國家法律或地方法規的形式確定下來，使房地產收費真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。

完善土地出讓制度，積極探索土地年租制

我國在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質是土地使用權的價格，即國家憑借國有資產所有者身份對使用權持有人收取的地租。現階段的土地出讓制度存在一定的缺陷，土地出讓金的利益分配機制不夠合理。土地出讓金是若干年（在我國目前為40-70年）土地使用期內的地租之和，某一屆政府獲得的土地出讓金，實際上是一次性預收并會一次性預支未來若干年內的土地使用權收益總和。一次性收取后馬上用光，是一種對土地收益的“透支”，這對于往后多屆政府顯然是不公平的。土地批租環節其他的弊端，還有設租尋租使土地隱形成本提高，開發商囤地導致土地壟斷加劇等。

當前，從資金視角完善我國土地出讓制度的重點，首先是著手解決土地出讓金的預算管理、支出安排和運行監管等方面的問題，提高其規范性與合理性。

要落實土地出讓金收支預算制度，加強土地出讓金收支管理。必須將土地出讓收支全額納入預算，實行“基金預算”管理，提高其管理的透明度和規范性。其次，由于受土地供應規模、外部宏觀經濟情況等因素影響，土地出讓收入波動較大，不利于收入預測和支出安排。為此，財政部門要參與同級國土部門的土地利用計劃的籌劃與制定，加強國有土地投放控制，力求使土地出讓平穩增長，提高土地出讓收入預算的準確度。第三，為了保護土地出讓金預算制度的約束剛性，土地出讓金收支預算不得隨意變動。對于政府在土地出讓高峰期獲得的超預算的收入，應建立“土地出讓收益基金”制度，并應要求各級政府不得將當期出讓土地使用權獲得的土地收益全部用于當期支出，可將一定比例的部分作為土地收益留成進行專項管理，留作以后年度地方政府納入預算安排使用。

規范土地出讓金的支出使用方向，提高土地出讓金的使用效率。對土地出讓金應明確各使用用途的支出比例，確保惠及民生的項目資金到位。在征地過程中，要依法落實土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費標準，切實保障失地農民利益。土地補償費和安置補助費之和達到法定上限，尚不足以使失地農民保持原有生活水平的，當地政府可以用土地出讓金收入予以補貼。地方政府土地出讓金的支出使用應以“取之于民，用之于民”為原則，重點加大對棚改、保障房、政策性租房補貼的投入力度，緩解城鎮中低收入者住房壓力。政府稅收收入中來自農村土地相關稅收的部分應主要用于農村土地的整理、農田改造和水利等基礎設施建設，避免以往土地出讓金使用過度向城市傾斜的弊端。

還有必要積極探索土地年租制。地租按年支付即為年地租，是對當年利潤的一種扣除。若將未來無窮年或若干年的地租的貼現總值一次性支付，即是地價。在無窮年情況下相當于土地所有權價格，若干年或有限年情況下相當于土地使用權價格。因此，不論是地租，或地價，本質上都是土地所有權（在我國是一定年期的土地使用權）讓渡所反映的經濟價值，是土地所有權在經濟上的實現形式。年地租按年度計算和收取，地價（土地使用權格）則是若干年地租貼現值的一次性支付或繳納。土地年租制與土地使用權出讓，從本質上而言，都是國家對地租的收取，是土地國家所有權在經濟上的體現，只是二者收取方式不同而已。土地年租制以年為單位，是地租的直接表現形式，有償出讓是一定年期地租貼現值之和，是地租的間接表現形式，其實質是地租的資本化。在無每隔若干年重評一次稅基的房地產稅制度框架制約的情況下，土地出讓金的生成價位較高，如果采取土地年租制，可以動態地調整年租，進而反映經濟的發展狀況，有利于保證政府財政的長期穩定收入，即可以把一時、一次性的土地出讓收入分散到40-70年期限內，進而有利于穩定房價，緩解住房壓力，促進居民住房等家庭消費更加合理。