房地產銷售是指房地產經營商自行開發房地產，并在市場上進行的銷售。房地產銷售與一般的銷售商品類似，所以應按銷售商品確認收入的原則確認其銷售收入的實現。當然，如果房地產經營商事先與買方簽訂合同（該合同是不可撤消的），按合同要求開發房地產的，應作為建造合同，按建造合同的處理原則進行處理。

　　按照企業會計制度，房地產的法定所有權轉移給買方，通常表明其所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業應確認銷售收入。但也可能出現法定所有權轉移后，所有權上的風險和報酬尚未轉移的情況。如：

　　1、賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。

　　2、合同存在重大不確定因素，如買方有退貨選擇權的銷售。企業應在這些不確定因素消失后確認收入。

　　3、房地產銷售后，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議，賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。在這些情況下，企業應分析交易的實質，確定是否作銷售處理，如作銷售處理，賣方在繼續涉入的期限內不應確認收入。在確認收入時，房地產企業還應考慮價款收回的可能性，估計價款不能收回的，會計上不確認收入；已經收回部分價款的，只將收回的部分確認為收入。

　　根據稅收政策規定，對正常的銷售不動產發生退款（如銷售退回發生的退款），凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中沖減。但對房地產開發公司采用“購房回租” （即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回） 、“售后回購”等形式，進行促銷經營活動，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。并且稅收政策明確規定：

　　對納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，對房地產納稅人，不論銷售房屋是否將會形成事實，只要納稅人一旦收到預收款（包括預收的定金）就已形成了納稅義務，納稅人應當就預收款按“銷售不動產”申報繳納營業稅，待納稅人索取取得營業收入的憑據后，將剩余的部分稅金按規定再進行申報繳納。

　　顯然，企業會計制度對銷售收入的確認時間與營業稅納稅義務的實現時間存在著時間性差異。由于會計上對收入確認時間與營業稅應稅收入確認的時間不同步，形成了稅金先繳，收入滯后，特別是不同年度下，會造成收入與成本、費用不相配比。為克服這種問題，在稅金的計提上，房地產企業可參照所得稅時間性差異的規定，引入“納稅影響會計法”的核算辦法，用“遞延稅款”科目進行過渡，既可保證會計核算的配比原則，又確保了會計信息的質量要求。具體作法是：按預收款計算應計提的稅金借記“應交稅金”，貸記“遞延稅款”科目，“遞延稅款”待以后會計確認收入時再分期轉回。在轉回時作會計分錄為借：“主營業務稅金及附加”，貸：“遞延稅款”、“應交稅金”（銷售不動產或轉讓土地使用權應交稅金減去累計已計提的稅金）。稅金入庫時，借：“應交稅金”，貸：“銀行存款”。

　　房地產開發商所建建筑如果是屬“自建行為”，在銷售時還應當補征“建筑”營業稅。而根據（財法字[1993]40號）文規定：“自建行為的納稅義務時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天。”，顯然，建筑業營業稅應稅收入的實現時間又存在著與會計收入確認時間不盡相同的地方。對此形成的時間性差異，也同樣可采取上述的會計核算方法。

　　對會計核算上不確認收入，而在稅收上作為應稅收入的實現，其應當繳納營業稅等通過上述的核算方法后，可以達到收入與成本、費用的配比。但按企業所得稅的規定，對納稅人繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等是可以在當期進行稅前扣除的，如此一來，又直接影響企業所得稅的應納稅所得額。對由于稅法與會計制度在確認費用的時間不同而產生的稅前會計利潤與應納稅所得額的時間上的差異，房地產企業可采取以下兩種方法中的任一種方法，并且一旦確定，不得隨意改變：

　　一種方法是“應付稅款法”。應付稅款法是指不確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期計算的應交所得稅確認為當期所得稅費用的方法。使用應付稅款法的，房地產企業只需在年度企業所的稅納稅申報時，對按營業稅政策規定當期計提應繳的營業稅等超過或低于當期“主營業務稅金及附加”科目余額部分相應調減或調增應納稅所得額。企業按規定應繳納的企業所得稅作會計分錄為借：“所得稅”，貸：“應交稅金—應交所得稅”。

　　另一種方法是“納稅影響會計法”。納稅影響會計法是指企業確認時間性差異對所得稅的影響的合計，確認為當期應交所得稅和時間性差異對所得稅影響金額的合計，確認為當期所得稅費用的方法。即通過“遞延稅款”科目。對按營業稅政策規定當期計提應繳的營業稅等超過當期“主營業務稅金及附加”科目余額部分相應調整應納稅所得額，計算應繳納的企業所得稅記入“遞延稅款”的貸方；反之，對按營業稅政策規定當期計提應繳的營業稅等低于當期“主營業務稅金及附加”科目余額部分相應調整應納稅所得額，計算應繳納的企業所得稅記入“遞延稅款”借方。