一、我國房地產稅制的現狀及存在的主要問題

　　改革開放以來，我國房地產業發展較快，特別是20世紀90年代初期，房地產市場全面興起，熱度狂升。1992年全國完成房地產開發投資731.2億元，比上年增長117％，開發土地面積增長78.1％；1993年全國房地產開發公司驟增至19000多家。從1993年7月份開始，房地產市場開始走下坡路，1994－1996年，平均每月投資以10個百分點下降，新開工面積負增長的局面長期得不到扭轉。據統計，1998年我國空置商品房面積到8000多萬平方米，空置率達20％左右，資金積壓達到2000億元以上，造成了巨大的資源浪費。為此，國家相繼出臺了一系列對房地產行業的稅收優惠政策，如對1998年6月30日以前建成的積壓商品房出售在一定期限內免征營業稅，從1999年下半年開始減半征收固定資產投資方向調節稅，從2000年開始暫停征收固定資產投資方向調節稅等。但房價居高不下，住房消費受到極大抑制，行業性稅收優惠措施效果不明顯。與此同時，隨著住房制度改革的深入，城鎮居民個人擁有的房地產數量大大增加，房地產的擁有格局發生重大變化。為適應這些變化，進一步啟動和搞活房地產市場，積極擴大內需，促進國民經濟持續、健康發展，房地產稅收作為國家宏觀調控經濟的重要手段之一，應該發揮其更為重要的積極作用。但是，1994年稅制改革后，我國尚未形成一套完備的房地產稅收模式，與當前房地產業發展極不適應。

　　（一）稅費種類多，“費擠稅”現象嚴重

　　1994年稅制改革后，在房地產的各個環節存在著不同的相關稅種。

　　1.房地產開發過程中涉及的各項稅收。主要有耕地占用稅、土地使用稅、印花稅、固定資產投資方向調節稅（已從2000年開始暫停征收）、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅等。

　　2.房地產交易過程中涉及的稅種。主要有契稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅（或個人所得稅）、營業稅、城市維護建設稅等。

　　3.房地產靜態保有中涉及的各項稅收。主要有房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅等稅種。

　　此外，在房地產出租時，還有營業稅、房產稅、城市維護建設稅、印花稅、土地使用稅等稅種。

　　除上述各環節的稅收外，涉及房地產業的各種收費項目更是名目繁多。僅從開發企業的收費項目上看，有的地方各種收費（如城市基礎設施配套費、商業網點費等）多達50多項。從收費比例上看，有的各項收費占銷售收入的35％左右，相當于經營成本及費用的70％。租、稅、費體系設置不合理，造成征收混亂。

　　（二）立法層次低，稅權劃分不合理

　　目前，我國房地產涉及的10余個稅種，除《中華人民共和國個人所得稅法》和《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》是由全國人大通過的法律外，其余由國務院頒布的《條例》或《暫行條例》都屬于國務院的行政法規，立法層次不高，缺乏應有的嚴肅性。同時，對于房地產稅收中很多屬于地方稅的稅種，中央統得過死，缺乏彈性，征稅范圍也偏窄，既不利于調動地方積極性，也不適應分稅制財稅體制的客觀要求。

　　（三）內外稅制不統一，造成稅負不公

　　我國稅制的不規范在房地產稅收上表現得尤為明顯。例如，按現行稅制，在財產稅方面，對外商投資企業、外國企業和外籍人員適用的是1951年頒布的《城市房地產稅暫行條例》，并且僅就房產征稅，地產不征稅；而對內資企業適用的是1994年稅制改革后實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。另外，在對土地使用征稅和開發企業征收所得稅等方面對外商投資企業還有許多優惠政策，這樣勢必對房地產業競爭帶來不利影響，對房地產占用和使用的稅負也不公平。

　　（四）稅制設計不合理，經濟調節功能難以發揮

　　在我國目前的房地產稅收方面，既有稅種多、環節多，又有征收不到位的問題；既有收費多、收費不合理而影響征稅，又有稅收負擔不合理的問題。這些問題不僅體現在房地產的占有、使用方面，而且還體現在開發銷售、交易轉讓和租賃承典等方面。例如，房地產開發商負擔的土地增值稅實際上與所得稅、營業稅交叉重復；土地使用稅與房產稅在對房屋同一目的物征收時很難科學劃分；房產稅對從租行為的征稅與從價計稅的實際稅負差距較大，而且還要同時征收其他稅種，很不合理；房地產贈與和遺產轉移尚未開征新稅種，不利于調控個人所得和財富。這些都需要予以認真研究和解決。

　　（五）稅收的輔助制度不健全，計稅依據可信度小

　　由于我國尚未建立起房地產評估制度，使得房地產的占有、使用和轉讓交易等諸多方面計稅依據難以合理確定。例如，對房產稅和土地使用稅均只能按靜止價值計稅，稅收收入缺乏彈性。且不能反映真實狀況。又如，由于轉讓交易房產過程中沒有標準可循，只能以實際成交價為準。而實際成交價屬于協議性價格，在某些不正當競爭手段的操縱下，有些房地產成交價格明顯偏低，而我國尚無法律對此進行約束，導致這部分稅收白白流失。另外我國的產權登記制度也不完善，房地產私下交易不予注冊登記的現象相當普遍，這些都大大削弱了房地產稅收實施的有效性。

　　二、完善我國房地產稅制的對策建議

　　針對我國現行房地產稅收制度存在的主要問題，為適應建立和發展社會主義市場經濟體制的客觀要求，結合稅制改革進程，借鑒國際房地產稅制的經驗，應進一步深化房地產稅制改革。總的來講，應按照科學、統一、合理、實效的原則，統一稅制，公平稅負，拓寬稅基，科學確定計稅依據，合理設計稅率，適當下放管理權限，提高房地產稅收在地方稅收收入中的比重，充分發揮其組織收入和調控經濟的作用。

　　（一）擴大稅基，規范管理，充實地方政府的財源

　　當前房地產市場價格居高不下的主要原因就是開發建設成本過高，其中收費尤甚。具體體現在：收費項目多，收費方式很不規范，政策透明度差；對同一項目或對象既征稅又收費，不但侵蝕稅基，而且房地產收費由多頭立項、多頭征集和多頭支配，程序繁瑣，加重了房地產開發商的負擔，影響了政府對企業的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐敗。建議將一部分收費改為征稅，擴大稅基，減少重復征收現象，并由稅務機關統一征收，形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制，加大政策的透明度，簡化辦事程序，提高辦事效率。這樣，一方面可以保證地方政府的財政收入，另一方面又能降低房地產開發建設的成本，有利于房地產業的健康發展。

　　（二）科學界定租、稅、費的內涵，建立合理的租、稅、費體系

　　科學合理的土地租、稅、費體系，可由3個層次組成：（1）由土地所有者法人代表（或委托機關）向土地使用者收取地租（出租或批租）。（2）建立科學的土地稅收結構。包括土地增值稅、耕地占用稅、土地交易稅（契稅）、土地閑置稅（空地稅）和農業土地稅等。（3）收取土地使用費。對涉及到補償性質的服務收取土地費（設施補償費、勞務補償費、工本補償費）。

　　1.完善土地租、稅、費立法。在土地出租、批租方面的法律現已有《中華人民共和國城鎮國有土地使用權有償出讓和轉讓條例》，但還要不斷完善。

　　2.借鑒國外的做法，對我國現行的土地稅法及規范性法律文件進行整合重構，遵循地產市場運行規律和市場行為，結合我國的國情，科學地設置稅種稅率，并注意與其他土地法律法規銜接配套，盡量避免矛盾和重復現象。

　　3.實行統一的房地產征稅制度。對土地征稅要根據土地的不同用途，分別設置稅目稅率，如設置土地級差、閑置土地等稅目，并根據不同稅目設計相應的稅率。同時，要明確規定減免稅的項目和條件。

　　4.對土地相關的收費要在清理壓縮的基礎上進行規范。

　　（三）完善房地產稅制，發揮稅收的宏觀調控功能

　　1.提高房地產稅收的立法層次，賦予地方相應的立法權和管理權。特別是財產稅方面要由全國人大設立原則性的基本法規，并保持適當彈性；具體的執行政策由各地在總的原則下，自行確立辦法來實施。通過原則管死、具體搞活的方針充分調動各方面的積極性，更好地發揮房地產稅收的宏觀調控作用。

　　2.將房產稅和土地使用稅合并，在財產稅體系中統一設置房地產稅。計稅依據按照國際慣例規定為房地產的市場評估值，征收范圍擴大到所有由國家和集體擁有并控制的房地不動產。稅率可由各地方政府確定，確定的依據為各地方政府當年除房地產統一稅收收入外財政收支缺口與應征房地產統一稅的房地產評估后的市場價值。基于“誰收益，推支付”的原則，稅率應分檔次，如市中心地段的稅率應高于郊區，中心城市的稅率應高于小城鎮。

　　3.加快合并內外兩套房地產稅制的步伐。如外資企業的土地使用費與內資企業的土地使用稅、外資企業的城市房地產稅與內資企業的房產稅、外資企業的外商投資企業和外國企業所得稅與內資企業的企業所得稅，都應盡快統一，并統一實行國民待遇原則，營造公平競爭的良好環境，以適應我國加入WTO后的新情況。

　　4.暫停征收土地增值稅，開征遺產稅和贈與稅。從實際操作上看，土地增值稅的征收阻力很大，而且計征繁瑣，不易執行，實際征收效果極差。應考慮暫停征收土地增值稅，其有關所得通過所得稅等來適當調控。對炒買炒賣土地使用權獲取高利的行為，可通過其他行政措施來解決。遺產稅和贈與稅對財產擁有人的財產流向有著明顯的導向作用，可以有效調節社會財富的分配。作為財產稅的一個重要組成部分，開征遺產稅和贈與稅對房地產的影響極大，也十分必要。但也要注意各種相關的因素和問題，提高征稅效率。

　　5.擴大不動產稅的征稅范圍，改變計稅依據。原則上應對我國境內使用土地和擁有房產的單位和個人都征稅，并將農村的非農業用房、用地納入征稅范圍。但可根據各地情況制定—些相應的政策措施，如居住用房一定時期內可減免稅等。同時，根據社會經濟的發展變化，改變稅基規定過死、計稅依據不科學做法，以評估值作為計稅依據，并設置幅度比例稅率，使其計稅更為合理，收入更具彈性。對于原房產從租計稅的稅率和辦法也應作調整，使稅負更公平合理。

　　（四）建立健全相應的征管輔助制度

　　1.建立財產登記制度。要健全相應的財產法規制度，為財產課稅提供立法依據和法律保障，逐步推行財產實名登記制。

　　2.建立健全財產評估制度。要積極促進評估業的發展，健全相應的法律法規，加強對評估市場的管理，培養一批具有良好業務素質和職業道德的注冊評估師。

　　3.建立經紀人隊伍，普遍提高居民的房地產知識，加快房地產的交易流通速度。制定成龍配套的房地產投資法規，堅持依法交易，增強房地產運作的公正性，提高透明度。