【問題】

　　我們房地產公司2008年1月開發建設電梯公寓10萬平方米，預計2009年6月竣工交付使用。2008年我們銷售未完工開發產品取得收入2億元，當年實際開支業務招待費120萬元。請問2008年開支的業務招待費是否可以稅前扣除？

　　【解答】

　　《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定：企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。

　　“國稅發〔2009〕31號文” 第六條規定： 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

　　“國稅發〔2009〕31號文”第九條 規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

　　從“國稅發〔2009〕31號文”的第六條、第九條的規定可以看出，房地產企業通過簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，在稅務處理上也應確認為銷售收入的實現。這一部分收入，實質上是企業銷售未完工開發產品取得的收入。

　　也就是說，新31號文改變了舊31號文關于“預售收入不得作為廣告費、業務招待費稅前扣除基數”的規定。在新31號文中，已經沒有了“預售收入”的表述，而是被“銷售未完工開發產品取得的收入”所代替。

　　由此可見，對貴公司2008取得銷售未完工開發產品的收入，是可以作為業務招待費稅前扣除的計稅依據的。

　　因此，貴公司應該按照《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定計算2008年應該稅前扣除的業務招待費。

　　（1）最多可以稅前扣除的業務招待費：120萬元×60％＝72（萬元）

　　（2）按照銷售收入計算可以稅前扣除的業務招待費：2億元×0.5％＝100（萬元）

　　因此，貴公司2008可以稅前扣除的業務招待費為72萬元，應該調增應納稅所得額48萬元（120萬元－72萬元）。

　　上述處理的依據還有以下兩個可供參考：

　　其一，2009年4月24日國家稅務總局所得稅司副司長繆慧頻在線訪談有了明確答復。

　　房地產當年預售收入是否可以作為招待費、廣告費的依據？

　　按照國稅發[2009]31號文件規定，企業與客戶簽訂房地產銷售合同（包括預售合同），應為企業銷售收入的實現。企業取得銷售收入前所發生的招待費、廣告費應該累計，待企業取得銷售收入年度起，按照稅法規定計算招待費、廣告費扣除比例。

　　其二，“蘇國稅發[2009]第079號 ”明確規定：

　　房地產開發企業在2008年1月1日以后銷售未完工開發產品取得的收入，可以作為計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數，但開發產品完工會計核算轉銷售收入時，已作為計提基數的未完工開發產品的銷售收入不得重復計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費。