土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。

    一、把握兩個概念

    （1）增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。

    （2）扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。

    二、掌握稅率

    土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：

   （1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0；

   （2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5％；

    （3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15％；

    （4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數為35％。

    三、確定應稅收入

    包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。

    四、確定扣除項目

    （1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；

    （2）房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；

    （3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內計算扣除；

    （4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；

    （5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20％計算扣除。這條規定對于房地產開發企業特別重要，計算時千萬不能遺漏。

    五、計算方法

    首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數”進行計算。

    舉例如下：

    某房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。

    每棟售價180萬元，營業稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應繳納多少土地增值稅？

    計算過程如下：

    轉讓收入：180×80＝14400（萬元）

    取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：

    （14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）

    房地產開發費用扣除：

    0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）

    轉讓稅金支出：

    14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）

    加計扣除金額：

    5200×20％＝1040（萬元）

    扣除項目合計：

    5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）

    增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）

    增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％

    應納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）

    六、會計處理

    1.轉讓取得收入時：

    借：主營業務稅金及附加    2467.08
      貸：應交稅金-應交土地增值稅　　2467.08

    2.實際上交時：

    借：應交稅金——應交土地增值稅　　2467.08
      貸：銀行存款                           2467.08