案例：

　　1999年11月山東濟(jì)南某一房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售出價值1000萬元的商品房。該公司雖然為房地產(chǎn)開發(fā)公司，但其下屬有自己的施工隊伍，該施工隊伍不獨立核算。因此該房地產(chǎn)開發(fā)公司所銷售的房地產(chǎn)具有自建自售的特征。該公司在向稅務(wù)局申報納稅時，只就出售商品房的收入1000萬元，按銷售不動產(chǎn)稅目申報營業(yè)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)在認(rèn)真研究之后，認(rèn)為該公司還應(yīng)就自建商品房，按建筑業(yè)稅目申報營業(yè)，而且在交納建筑業(yè)營業(yè)稅時，應(yīng)稅營業(yè)額應(yīng)包括建筑單位收取的工程價款和工程價款之外，取得的各種費用。該房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為自建自售房地產(chǎn)還需交納建筑業(yè)營業(yè)稅是不恰當(dāng)?shù)模⒕凸こ虄r款的計算與稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)生爭執(zhí)，最終申請行政復(fù)議，但復(fù)議的結(jié)果維持了稅務(wù)機(jī)關(guān)的判定。

　　分析：

　　本案例的焦點在于確定對于自建自售的建筑物是否要征收建筑業(yè)營業(yè)稅。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房經(jīng)營情況發(fā)生了很大變化。原來的房地產(chǎn)開發(fā)公司一般沒有下屬施工隊，其建造商品房的業(yè)務(wù)由其他的建筑安裝企業(yè)來完成。而現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)公司有自己的施工隊伍，房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工隊伍有兩種隸屬形式：

　　一種是施工隊伍對內(nèi)獨立核算，作為其自營施工單位；另一種是施工隊伍不獨立核算。

　　本案中的房地產(chǎn)開發(fā)公司就屬于后一種類型。

　　因此，我們可以把自建自售商品房分為兩種：-一種是由下屬對內(nèi)獨立核算的施工隊伍的房地產(chǎn)開發(fā)公司自建自售的商品房，另一種是由下屬不獨立核算的施工隊伍的房地產(chǎn)開發(fā)公司自建自售的商品房。對于第一種類型征收建筑業(yè)營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般都能接受。因為房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的對內(nèi)獨立核算的施工隊伍，其工程的概預(yù)算編制方法、取費標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算辦法等都與一般建筑安裝企業(yè)是相同的，所以應(yīng)對其為上級房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房而取得的收入，按照稅法的規(guī)定，征收建筑營業(yè)稅。那么為什么對第二種類型也要征收建筑業(yè)營業(yè)稅呢？這是因為同是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果對發(fā)包給建筑企業(yè)的房地產(chǎn)工程征收建筑業(yè)營業(yè)稅，而對自建的不征收建筑營業(yè)稅，就會造成稅負(fù)不公，不利于在同等條件下展開競爭。因此，稅法的營業(yè)稅中規(guī)定單位或個人自己新建建筑物并銷售的，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，一律征收建筑業(yè)營業(yè)稅。

　　點評：

　　營業(yè)稅的稅目是按照行業(yè)和類別的不同而設(shè)置的，現(xiàn)行營業(yè)稅共設(shè)置了9個稅目，按照行業(yè)和類別的不同分別采用了不同的比例稅率。其中建筑業(yè)的征稅范圍是建筑安裝工程作業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)5項內(nèi)容，統(tǒng)一執(zhí)行3％的稅率。

　　對于進(jìn)行自建自售的房地產(chǎn)開發(fā)商來講，也就是兼有不同稅目應(yīng)稅行為的營業(yè)稅納稅人。所謂分別核算不同稅目的營業(yè)額和銷售額，也就是應(yīng)當(dāng)分別核算建筑業(yè)的營業(yè)額和銷售不動產(chǎn)物銷售額，一般來說，稅務(wù)部門從高適用稅率。

　　另外還應(yīng)注意，稅法規(guī)定營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人從購買方取得的全部價款和價外收入。具體地說，建筑業(yè)營業(yè)稅的營業(yè)額是承包建筑、修繕、安裝、裝飾等工程作業(yè)取得的營業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之處收取的各種費用。納稅人無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)將工程所用原材料及其他物資和動力的價款包括在內(nèi)。正確計算建筑業(yè)應(yīng)納稅款在很大程度上依賴于工程價款的計算。工程價款由四項內(nèi)容組成：根據(jù)實際完成的工作量和預(yù)算單價計算的直接費；根據(jù)直接費數(shù)額和管理費收費標(biāo)準(zhǔn)計算的間接費；根據(jù)直接費、間接費和規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算計劃利潤；根據(jù)直接費、間接費、計劃利潤，按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。由于工程價款的計算涉及較多內(nèi)容，廣大自建自售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要認(rèn)識到應(yīng)交納建筑業(yè)營業(yè)稅之外，更應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)稅法，做到正確交納營業(yè)稅。